Category Archives: スタッフブログ

浄化槽の維持管理

合併浄化槽埋設

浄化槽というと聞きなじみのある方もかなり多いのではないでしょうか?

浄化槽は、家庭やビルから発生する生活排水を処理する装置です。

浄化槽には単独処理浄化槽合併処理浄化槽の2つがありますが、平成13年4月以降は基本的に合併処理浄化槽でないと設置ができないことになっています。
※浄化槽の詳細については下記サイトをご参照ください。

一般社団法人 全国浄化槽団体連合会 浄化槽Q&A

https://www.zenjohren.or.jp/johkasou/qaa.html#a1

また浄化槽を使用しているからには定期的な清掃、点検がつきものです。
浄化槽の手入れとしては主に①保守点検清掃法定検査の3つが挙げられます。

保守点検
保守点検は浄化槽の機能を常時正常に維持するために、浄化槽の点検、調整、補修、消毒剤の補修などを行うもので、知事の登録を受けた「浄化槽保守点検業者」と委託契約を結び、定期的に実施するものです(一般家庭では年3~4回ほど)。

清掃(汚泥の抜き取り等
浄化槽清掃は、浄化槽内の汚泥やスカムを引き抜き、槽内を洗浄する作業です。
このスカムというものは浄化槽内で発生する汚泥の一種で、厚いスポンジ状の層を形成しており空気に触れると硬化していくため放置しているとそのまま川などに放流され水質汚濁にもつながります。
※アパートやマンションの場合は管理会社に清掃義務があります。

法定検査
法定検査は浄化槽が正しく設置・維持管理されていることを確認するために義務付けられている検査のことです。
浄化槽法第7条と第11条に基づく検査があり、さらに複数の検査を受ける必要があります。

浄化槽検査シール

上記画像を見るとわかるように検査を行った際は検査済みシールが貼られます。

このシールが貼り付けられていればいつ頃検査が実施されたのかも一目でわかります!

ちなみに群馬県内においてこの点検済みシールの貼り付けは義務付けられているため居住中のお家が浄化槽の方、保有しているアパートが浄化槽エリアの方は一度確認してみてはいかがでしょうか

ハザードマップの活用

マイホーム用地を買いたい!と考えた場合やマイホームではないにしても不動産投資として収益物件を探している場合に重要なポイントになってくるのがハザードマップの存在です。

ハザードマップは自然災害が発生した場合の被害想定区域を示した地図で、洪水・土砂災害・津波・地震など種類も多くあります。

特にアパートのような収益物件が被害を受けると多額の修繕費や物件価値の下落など大きな損害を受ける可能性があります。
そんな災害のリスクを少しでも減らすためにもハザードマップは避けては通れないものです。


洪水ハザードマップでは、大雨が降り河川が氾濫して洪水が発生した場合に、浸水するおそれのあるエリアや被害の大きさ(予想される浸水の深さ)、がけ崩れが発生した場合に被害を受けるおそれのあるエリアの予測、避難場所や避難経路、避難する際の注意事項などが記載されています。

上記画像での伊勢崎市の場合、色が濃くなるにつれて災害の被害を受けやすいエリアということです。

万が一災害があっても火災保険や地震保険などに加入しておくことで災害発生時の損失を補うことができるのではないでしょうか。

当社でもすぐにお見積り取れますのでお気軽にご連絡ください!!

不動産売買の電子契約について

近年、不動産売買における電子契約の導入が進んでいます。従来の紙の契約書とは異なり、オンライン上で契約手続きを完結できるため、時間や場所の制約を受けずに契約できるという大きなメリットがあります。

本記事では、不動産売買における電子契約について、その経緯やメリット、そして遠隔契約の可能性について詳しく解説します。

1. 不動産売買における電子契約とは?

不動産売買における電子契約とは、従来の紙の契約書ではなく、電子データを用いて締結する契約を指します。具体的には、契約書を電子ファイルで作成し、電子署名を用いて署名・捺印することで、契約を締結します。

電子契約には、法的な効力があり、従来の紙の契約書と同様に有効な契約となります。

2. 不動産売買における電子契約導入の経緯

不動産売買における電子契約は、2020年4月に施行された「宅地建物取引業法等の一部を改正する法律」によって解禁されました。

それまでは、宅地建物取引業法や民法などの法律で、不動産売買契約書には原本主義が適用されており、紙の書面での作成・署名・捺印が義務付けられていました。しかし、近年におけるデジタル化の進展や、新型コロナウイルス感染症の影響による非対面取引の需要増加を受け、電子契約の導入が求められていました。

3. 不動産売買における電子契約のメリット

不動産売買における電子契約には、以下のようなメリットがあります。

時間・場所の制約を受けない

従来の紙の契約書では、契約書の作成・送付・署名・捺印・返送などの手続きに時間がかかり、遠方の方にとっては特に負担が大きくなっていました。しかし、電子契約であれば、オンライン上で全ての契約手続きを完結できるため、時間や場所の制約を受けずに契約することができます。

契約手続きの効率化

電子契約では、書類の印刷や郵送などの作業が不要になるため、契約手続きを大幅に効率化することができます。

コスト削減

電子契約では、紙の契約書や印刷代、郵送代などのコストを削減することができます。

環境への配慮

電子契約では、紙の契約書を使用しないため、環境への負荷を軽減することができます。

セキュリティの向上

電子契約では、電子署名やタイムスタンプなどの技術を用いることで、契約書の改ざんや偽造を防ぐことができます。

4. 不動産売買における電子契約と遠隔契約

電子契約の導入により、遠方の方でも容易に不動産売買契約を締結できるようになりました。従来は、契約のためにわざわざ現地に足を運ぶ必要がありましたが、電子契約であれば、オンライン上で全ての契約手続きを完結できるため、遠方の方でも時間や場所を気にせずに契約することができます。

これは、地方に住んでいる方や、海外在住の方など、これまで不動産売買が難しかった方にとって大きなメリットとなります。

5. 不動産売買における電子契約の今後

不動産売買における電子契約は、今後ますます普及していくことが予想されます。

政府は、デジタル化推進の一環として、電子契約の利用拡大を積極的に推進しています。また、不動産業界においても、電子契約の導入に向けた取り組みが進んでいます。

6. まとめ

不動産売買における電子契約は、時間や場所の制約を受けずに契約できる、契約手続きを効率化できるなど、多くのメリットがあります。

遠方の方でも容易に不動産売買契約を締結できるようになるなど、今後ますます普及していくことが予想されます。

不動産売買を検討している方は、電子契約の活用も検討してみてはいかがでしょうか。

鉛管(なまりかん)について

収益物件の売買で鉛管を使用していたケースがありました。

注意点等、まとめましたので是非参考にしてみてください。

1. 鉛管とは?

鉛管は、水道管の素材としてかつて広く用いられていた金属製の管です。柔軟性と耐久性に優れ、加工がしやすいという利点から、1970年代頃まで日本の水道管の主流でした。しかし、近年では鉛が人体に与える健康被害が懸念されるようになり、鉛管の使用は原則禁止されています。

2. 鉛管のメリット

鉛管には、以下のようなメリットがあります。

  • 柔軟性と耐久性:鉛は柔らかい金属であるため、曲げ加工が容易で、複雑な配管にも対応できます。また、腐食に強いため、長持ちすると言われています。
  • 加工性:鉛は加工がしやすい金属であるため、現場での調整や修理が容易です。
  • 耐熱性:鉛は高い耐熱性を持ち、高温の水にも対応できます。

3. 鉛管のデメリット

鉛管には、以下のようなデメリットがあります。

3.1 健康への影響

鉛は人体にとって有害な重金属であり、脳や神経系の発達障害、腎臓障害、貧血などの健康被害を引き起こす可能性があります。特に、乳幼児や妊婦は鉛の影響を受けやすいと言われています。

3.2 法規制

鉛管の健康被害への懸念から、日本では水道法によって鉛管の使用が原則禁止されています。新築住宅への鉛管の使用は1970年代に禁止され、既存の鉛管についても、順次交換が進められています。

4. 鉛管を使用している場合の対策

ご自宅の水道管が鉛管かどうか不安な場合は、以下の方法で確認できます。

  • 水道メーターボックスを確認する:水道メーターボックス内の配管が、鈍い灰色の金属製であれば、鉛管の可能性があります。
  • 自治体に問い合わせる:お住まいの自治体の水道局に問い合わせれば、鉛管の使用状況を確認することができます。

ご自宅の水道管が鉛管であることが確認された場合は、以下の対策を検討しましょう。

4.1 水道水の鉛濃度測定

水道水の鉛濃度を測定することで、健康被害のリスクを判断することができます。自治体によっては、無料または低額で鉛濃度測定を実施している場合があります。

4.2 鉛管の交換

鉛管の健康被害を防ぐためには、鉛管を他の素材の管に交換するのが最も確実な方法です。ただし、交換には費用がかかります。

4.3 浄水器の設置

鉛除去効果のある浄水器を設置することで、水道水中の鉛濃度を低減することができます。ただし、浄水器の性能やメンテナンスに注意する必要があります。

5. まとめ

鉛管は、かつて広く用いられていた水道管の素材ですが、近年では健康被害への懸念から原則禁止されています。ご自宅の水道管が鉛管かどうか不安な場合は、自治体に問い合わせたり、水道メーターボックスを確認したりして、鉛管の使用状況を確認しましょう。鉛管を使用している場合は、水道水の鉛濃度測定、鉛管の交換、浄水器の設置などの対策を検討することをおすすめします。

節分

こんにちは。

今日は節分ですね。

「節分」という言葉は、立春、立夏、立秋、立冬のそれぞれ前日を指していました。

これは、旧暦では立春を新年の始まりとしていたため、その前の日を旧年の最後の日と捉え、邪気を払って新年を迎える準備をする日としていたようです。

しかし、江戸時代以降になると、特に立春の前日だけが節分と呼ばれるようになり、現在ではこれが一般的になっています。

節分という言葉は、「」つまり季節の変わり目と、「」つまり分けるという意味の漢字から成り立っています。

このように、節分は季節の変わり目を迎えるための重要な行事であり、その由来は季節を分けることにあります。

「鬼はそと、福はうち」

季節を分ける節分ですので、明日から新しい年(季節)になります。

旧暦の来年もどうぞ宜しくお願い致します。

不動産の買取なら是非当社にご相談下さい。

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土地建物の案分について

当社では土地建物の案分について記載しておりません。

よって不動産取引において土地建物の案文の件について、よく質問を受けますので

税務の基本的な考え方を以下にお伝えしておきます。


まず初めに、土地建物価額が売買契約書において合理的に区分されている場合は、その区分された価額に基づいて按分するとされています。

次に、土地建物価額が売買契約書で区分されていない場合は、合理的な按分方法で区分した価額により按分します。

この場合の「合理的な按分方法」とは
①譲渡時における時価の比率により按分する方法
②相続税評価額又は固定資産税評価額を基にして按分する方法
③土地及び建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含む)を基にして計算する方法
④不動産鑑定士の鑑定評価額を基にして計算する方法
などがあります。

この「合理的な按分方法」について税務署に説明が通ればどの方法を採用してもよいわけです。

しかし実務上は、①は客観的判断が難しく、②は原価の算定が困難、③は鑑定のため恣意性が反映されない、また費用が発生するなどから
②の固定資産税評価額による按分を採用することが多く取り扱われているようです。

こちらは市役所の公的証明の為、合理的な根拠になりやすいようです。

しかしながら、固定資産税評価額はリフォーム分を考慮しておりません。

固定資産税評価額は延べ床面積が増えない限り評価額には反映されず、一方他人に貸し付けるアパートの場合、実務的にはリフォーム(原状回復またはバリューアップ)を繰り返しています。

本来、リフォーム付加価値増加分が固定資産税評価額に反映されていない場合は、その増加分を建物価額に考慮させる必要があると考えます。

※評基通5(評価方法の定めのない財産の評価)

土地建物の価格は商取引ですのである程度、売買契約書で記載ができますが、売主と買主は利益相反の関係にあります。

売主が課税事業者の場合は建物価格が低い方が良く、買主は減価償却の都合上建物価格を高く望む方が多いです。

以上の点から不動産会社が土地建物価格の取り決めする場合、双方の税務処理の問題から不動産業務を超える場合があり、当社では取り決めをせずに取引をしております。

その為、度々お客様の顧問税理士様を通じてご質問を受けるケースもあります。

当社の取引方針(土地建物の内訳記載について)は以上の通りです。

多くのケースは固定資産税評価額での扱いとしているようですが、以下のサイトを参考にもできます。

▮「土地の現在価値時価相場当たり価格」についてお知りになりたい場合、

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」以下のリンクより成約価格を調べられます。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

▮建物価格を算出したい場合、国税庁の「標準建築価格表」をご参考にもできます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2021/pdf/O/O13.pdf

ご参考になれば幸いです。

尚、2023年10月1日より適格請求書(インボイス)制度が始まります。

インボイス制度が始まりましたら、契約書に記載するか、別途請求書発行する必要があります。またその際には土地建物の内訳を記載する必要があります。2023年10月1日以降は法律で定められるようになりますので、今後は全ての取引で記載されるようになると思われます。

インボイスについて詳細はこちらをご覧下さい。

みなかみリゾート地方創再生

みなかみ谷川の景色はスイスのアルプスやカナダのバンフに負けない美しさがあると思いませんか?

清い空気、澄んだ雪解け水、美味い米と旨い酒、雪と紅葉のコラボレーションと美しい湖、大自然のアクティビティ、キャピタルシティからエキスプレスとハイウェイの高い利便性。
それに加え、

みなかみ町が世界一だと思う理由は、上記に加え「温泉18湯」あるところ。
ここまで揃っている街は他にない。

私は北欧ノルウェー・フィヨルドとスイスのアルプスに並び世界トップ争いができると本気で思っている。

足りないものは「リゾート開発」と「マーケティング」

そこで某1兆円企業がみなかみ町地域創再生リゾート開発に本腰入れて動いている。
それもプロジェクトチームが実績のある超一流の集まり。
東京大学や金融団も加わり産官学金の共創プロジェクト。

すっごいグンマー、みなかみ谷川ブランドが世界に知られるのもそう遠くないと感じています。

群馬県みなかみ町のリゾート開発に要チェックですよ!

群馬県みなかみ町の不動産ならスリーラージにお任せ下さい。

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当社では電子契約に対応しています。

本日は2度目となる電子契約が完了しました。

2022年10月から全国の宅建協会で同時に導入されたハトサポサインですが、当社では遅ればせながら少しづつ電子契約が普及してきています。

収入印紙代が不要ということもあり、お客様にはかなりの需要があります。

売買契約書に貼付する収入印紙は記載の代金によって異なりますが、下記の収入印紙代がゼロになります。電子契約は書類発行しないので収入印紙の納税義務がないのです。

2020年から試験的に行ってきたIT重説と電子契約は異なります。

IT重説は紙の書類を発行します。紙の書類は郵送でお客様へお送りして、ZOOM等のオンライン画面を通じて重要事項の説明を行います。オンラインで説明するが、従来通り契約書類の印刷、署名、押印をしてご契約いただくワークフローは従来と同じでした。

一方、電子契約は紙の書類は一切発行されません。全てオンラインからダウンロードして頂きます。

文書が改ざんできないよう非改ざん性を証明するタイムスタンプが付与されますので、紙の書類で保管するより手軽で且つ安全です。

電子契約は海外のお客様にもメリットがあります。

他の国々ではまともに郵便が届かない事故が起きます。

私どもも国土交通省のIT重説試験運用の段階から参加して来ましたが、従来のIT重説では郵送して契約締結しますので契約日までに郵便が届かないというリスクもありました。

しかし電子契約では全ての書類を電子でやり取りするので、そんなリスクもありません。

インターネット環境さえあれば契約がリアルタイムでできます。

書類が無くなるリスクもありません。

めちゃめちゃ便利で契約費用が0円❣️

不動産会社側も契約費用が郵送代より安いんだから使わない手はありませんね。

我々も始めたばかりなので、少しずつ慣れていきます。どうぞ宜しくお願いします。

株式会社三ラージ(スリーラージ)

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スリランカ一日目

【スリランカ・ハンバントタ港Vol.2】

中国一帯一路を支える重要な土台が海上シルクロードだ。

その海上シルクロードの出発点が香港マカオ広州一帯の珠江デルタ

珠江デルタはグレーターベイエリアと呼び、2025年には世界三大ベイエリア(ニューヨーク、サンフランシスコ、東京)のGDP超えると予想されている。

そして、その海上シルクロード上にある主要な港がスリランカだ。

米の報道では、スリランカは中国AIIBによる債務の罠にかかったとされているけど、果たしてそうなのだろうか?

AIIBからの借金は全体の10%にしかなく、日本においても10%の円借款がある。また国際市場のISBからは35%の対外債務がある。

ISBは高金利な上にテールヘビー

当時は返済可能な計画だったんだろうけど、コロナによって観光収入が無くなり、前政権下でオーガニック化の推進によって収穫量も減り、穀物価格の高騰と、更に追い打ちをかけるようにウクライナ問題によるエネルギーの高騰により複合的理由でデフォルトしたと見るのが本筋な気がする。

スリランカと中国のジョイントベンチャーによって99年リースが始まったここハンバントタ港がアジアとアラブ、アフリカを繋ぐハブとして注目されている

#スリランカ #海外不動産 #スリランカ不動産


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