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弊社でお預かりをしました群馬県伊勢崎市にございます満室稼働中のアパートをご紹介いたします！
＜地域性・エリアニーズ＞
群馬県伊勢崎市は県南東部に位置し、利根川を隔てて埼玉県と隣接しています。
県庁所在地である前橋市までは約15キロ、東京都心までは約95キロの位置で関越自動車道を使用し1時間40分ほどでアクセスできます。
市内には北関東自動車道が横断している他、主要道路が複数通っており交通アクセスに恵まれています。
令和2年度に行われた国勢調査では、平成27年～令和2年度で人口約3,000人、世帯数約6,000世帯の増加がありました。
令和2年度の人口約21.1万人に対し、令和6年7月現在の人口は約21.2万人で現在も増加傾向にあることがわかります。
人口密度は県内35ある自治体のうち邑楽郡邑楽町に次ぐ2位を誇ります。
★大手半導体メーカーが参入
大手半導体メーカーである信越化学工業が群馬県に新たな拠点を設置することを決定し、新工場を県が造成している「伊勢崎南部国領工業団地」に新設することを発表しました。
信越化学工業は世界有数の総合科学メーカーでAIなど高度な情報化社会に欠かせない半導体シリコンや、幅広い分野で用いられている塩化ビニル樹脂の製造では世界のトップシェアを誇っています。
新工場は半導体露光材料の生産拠点となり、日本で3箇所目、海外を加えて4箇所目となる拠点で2026年に完工予定です。
今後は工場だけでなく研究施設を設けることも検討していて半導体の一大拠点として世界に供給することを目指しています。
以前熊本県に半導体メーカーが進出した際には人口が増加し、駅の新設やマンションの建設ラッシュ、地価の上昇とともに家賃相場も上昇しました。
同じく半導体メーカーの進出で県外からの移住者の増加、更なる市の発展が期待でき、本物件にも恩恵をもたらすことでしょう。
＜セールスポイント＞
★満室稼働中高利回りアパート
築33年鉄骨造のアパートで現在は満室稼働中で現況利回り14.21％出ております！
物件のランニングコストは年間289,258円で経費を引いた実質利回りも13.07％出ます！
（※下記ランニングコスト参照）
周辺では現在築39年の2DKで賃料45,000円の募集があり、本物件の2DKの賃料と同金額ですので大幅な賃料の下落リスクが低いため、今後も高い収益性を維持できます。
★工業が盛んなエリア
伊勢崎市は利便性に優れた幹線道路網を活かして、商工業が盛んな商業地域となっており市内には17の工場・流通団地があります。
そのため、近年技能実習や特定技能の在留資格を持つ外国人が工場から通えるエリアに多く居住しています。
2023年には初めて1万5,000人を超え、外国人住民数は県内1位です。
弊社でも外国人労働者を斡旋する会社さんから、近々来日する外国人労働者の住居確保のために複数の空き部屋を探している、という話を伺ったことがあります。
その際、伊勢崎市は今後も外国人が増えていくだろう、とお話をしていましたので今後の人口増加も大いに期待ができます。
今回の物件は車で10分圏内に4つの工業団地があり、現在の入居者も一部屋以外が外国人です。
| 車 | |
| 南部第三工業団地 | 7分 |
| 八斗島町工業 | 8分 |
| 境上武工業団地 | 8分 |
| 伊勢崎佐波第一工業団地 | 10分 |
| 名和工業団地 | 16分 |
| 境北部工業団地 | 15分 |
| 伊勢崎・東第二流通団地 | 14分 |
★技能実習生の入居付が可能！
技能実習、特定技能の外国人は複数人でルームシェアをするケースがほとんどです。
本物件の2DK、3DKの間取は各部屋が個室となるためルームシェアに向いており、外国人をターゲットとして入居付がしやすいです。
また、技能実習生は就業企業が住居を確保する必要がありますので法人での契約が期待でき、外国人の入居者に抵抗のある方も挑戦しやすいのではないでしょうか。
外国人がメインのアパート運営は近隣からのクレームなどの心配があり抵抗があると言った大家さん側の話は良く聞きますが、実は入居者である外国人も同様に近隣クレームを心配し、人目を気にする生活に悩みを抱えています。
その点、本物件はすぐ北側と西側は市街化調整区域ですので住宅が密集していないエリアである他、すぐ南側が河川敷ですので、近隣クレームを心配することなく生活できる環境にあります。
仮に現在の入居者が退去しても、外国人をターゲットとして入居付が行いやすいです。
外国人入居者が多い物件に抵抗感のない方にとっては取り組みやすい物件です。
＜ライフインフォメーション＞
| 車 | 徒歩 | |
| 伊勢崎市境公民館 | 3分 | 15分 |
| 郵便局 | 2分 | 10分 |
| 伊勢崎市境支所 | 4分 | 16分 |
| 鶴谷病院（総合病院） | 7分 | 23分 |
| 東武伊勢崎線「境町」駅 | 6分 | 22分 |
| ダイソー（100円ショップ） | 9分 | 29分 |
| フレッセイ（スーパーマーケット） | 9分 | 30分 |
| ローソン | 7分 | – |
| 西友（スーパーマーケット）24時間営業 | 10分 | – |
| セキチュー（ホームセンター） | 11分 | – |
| スマーク伊勢崎（ショッピングモール） | 17分 | – |
＜ランニングコスト＞
固定資産税（令和6年度）：200,958円/年
共用部電気代：約12,000円/年
浄化槽管理費：76,300/年
計：289,258円/年
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＜資金シミュレーション＞
自己資金 1,000万円・借入1,550万円・金利2.5％・期間12年
月々家賃 302,000円
月々返済 124,702円
月々手残 177,298円
返済比率 41.29％
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＜リーシングについて＞
弊社の提携店のご紹介ができます。お問合せ下さいませ。
＜アクセス＞
最寄り駅の東武伊勢崎線「境町」駅より徒歩22分です。
お車でお越しの場合、「本庄児玉IC」より車で約20分です。
