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先日弊社でお預かりをしました栃木県佐野市にございます土地積算8割アパートをご紹介いたします！
＜地域性・エリアニーズ＞
栃木県佐野市は県南西部に位置し、栃木県の3つの市、群馬県の4つの市と隣接している人口約11万人の自治体です。
1日の利用者数市内1位の「佐野」駅はJR両毛線・東武佐野線の2路線を利用でき小山市や群馬県へのアクセスが良好で、物件からも徒歩16分でアクセス可能です。
さらに市内には北関東自動車道・東北自動車が横断していて車での移動にも便利でな立地です。
市内に大型ショッピングモールや、佐野プレミアムアウトレットが誕生したことで佐野市を代表する商業施設として市内の産業を盛り上げました。
佐野ラーメンや佐野厄除け大使などといった全国的にも有名なものもあり、観光客が多く訪れています。
★開発事業で産業団地誕生の可能性大
佐野市は国道や高速道路などの主要道路が通り、首都圏まで50分という交通の便を活かし産業が盛んに行われていて市内には7つの工業団地が点在しています。
2017年の工業統計調査によると市全体の製造業の従業員数約14,000人のうち半数の約7,000人が産業団地で働いて産業団地が市の産業を牽引する存在となっています。
物件からは佐野工業団地まで1.3キロで車4分、徒歩16分でアクセス可能です。
現在ある産業団地は全て分譲が完了しており、進出希望の企業から工場用地について、多数の問い合わせがきているそうです。
そんな中で佐野市は国道50号沿いの土地利用の開発、50号線から南へ延伸となる南部道路の整備などの都市計画マスタープランを策定しました。
市内の2ヶ所のエリアで開発想定をしていて、今後新たな産業団地の開発を検討していますので、人口増加が期待できます。
開発想定があるエリアは物件からも車15分圏内ですので本物件にも恩恵をもたらすことでしょう。
＜セールスポイント＞
★高稼働中で利回り13.88％
本物件は鉄骨造3DK×6戸で現在5/6入居中です。
空室は賃料42,000円・共益費3,000円で募集しており満室時には利回り13.88％出ます。
ランニングコストは共用部電気代と固定資産税で約12万円ですので経費を引いた実質利回りも13.31％出ます。
アパートなどの居住用賃貸物件は、築年数が経つにつれて外国人の入居者が増えていくことが多いです。
しかし、外国人が入居するアパートの運営に抵抗がある大家さんが多くいるため、現在も外国人が入居できるアパートは限られています。
そのため、外国人は部屋が見つからないという悩みを抱えています。
佐野市では外国人人口が年々増えてきていますので外国人が入居できるアパートの賃貸需要が今後増加することが考えられます。
工場は技能実習や特定技能の外国人が働いていることが多く、工場や工業団地付近では外国人労働者の賃貸需要が高くなります。
技能実習生は就業企業が住居を確保する必要がありますので法人での契約も期待できます。
また、外国人は独自のネットワークがありますので紹介で入居が決まる可能性もあります。
弊社で以前取り扱った物件では実際に、退去が決まったと同時にその物件に住んでいる入居者の知り合いの外国人の入居が決まったこともありました。
また、外国人の多くは複数人でルームシェアをする傾向にあり、本物件の3DKの間取はルームシェアに向いているため入居付がしやすいです。
外国人入居者が多い物件に抵抗感のない方にとっては取り組みやすい物件です。
★土地積算・実勢土地値約8割
本物件は相続路線価が27,000円/㎡ですので土地積算は約1,671万円となり、販売価格（2,100万円）の約8割になります。
物件から900ｍの場所では今年、坪単価11万円での取引が行われています。
本物件の土地形状の旗竿地を考慮して坪単価2割減の約9万円で売却できた場合でも約1,684万円となり売価の8割でます。
建物を解体してアパート用地での売却などの出口が取れます。
＜ランニングコスト＞
令和6年度固定資産税：114,292円
共用部電気：約3,000円/年
（令和6年7月分：249円）
＜ライフインフォメーション＞
| 車 | 徒歩 | |
| ホームセンターカンセキ | 1分 | 8分 |
| セブンイレブン | 2分 | 11分 |
| イオンタウン（ショッピングモール） | 3分 | 13分 |
| 郵便局 | 3分 | 13分 |
| カインズ（ホームセンター） | 4分 | 17分 |
| マツモトキヨシ（ドラッグストア） | 5分 | 22分 |
| ヤオコー（スーパーマーケット） | 5分 | 23分 |
| 佐野日本大学短期大学 | 8分 | – |
| イオンモール（ショッピングモール） | 9分 | – |
| 佐野プレミアムアウトレット | 13分 | – |
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＜資金シミュレーション＞
自己資金 800万円・借入1,300万円・金利2.5％・期間10年
月々家賃 243,000円
月々返済 122,550円
月々手残 120,450円
返済比率 50.43％
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＜リーシングについて＞
現在の管理会社の継続、弊社提携店のご紹介など、ぜひご希望をお聞かせください。
＜アクセス＞
最寄り駅のJR両毛線「佐野」駅より徒歩16分です。
ぜひ一度現地をご覧ください。
