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先日弊社でお預かりをしました群馬県伊勢崎市にございますマンションをご紹介いたします！
＜地域性・エリアニーズ＞
群馬県伊勢崎市は県南部に位置し、前橋市、桐生市、太田市、南は利根川を挟んで埼玉県本庄市、深谷市と隣接しています。
国勢調査によると平成27年に20.8万人だった人口は令和2年に21.1万人、令和6年9月時点では21.2万人と増加傾向にあります。
県内では高崎市・前橋市・太田市に次ぐ第4位の人口数を誇ります。
市内には東武伊勢崎線の始発駅の「伊勢崎」駅があり、東京都内へ乗り換えなしでアクセスできる他、北関東自動車道や、複数の国道が通っており交通アクセスに恵まれた立地です。
★大手半導体メーカーが伊勢崎市に参入！
群馬県は現在、伊勢崎市で「伊勢崎南部国領産業団地」の造成を進めており、令和7年4月の完工を見込んでいます。
この新しい産業団地には世界有数の総合科学メーカー「信越化学工業株式会社」の工場の新設が決まっています。
信越化学工業は半導体シリコンや塩化ビニル樹脂製造で世界トップシェアを誇り時価総額では国内10番目に入る企業です。
新工場は半導体露光材料の生産拠点となり、日本で3箇所目、海外を加えて4箇所目となる拠点で2026年に完工予定です。
今後は工場だけでなく研究施設を設けることも検討していて半導体の一大拠点として世界に供給することを目指しています。
以前熊本県に半導体メーカーが進出した際には国内外からの移住者による人口増加、駅の新設、マンションの建設ラッシュ、地価の上昇や家賃相場の上昇もありました。
伊勢崎市でも、人口増加や市の今後の発展が期待できます。
★伊勢崎駅周辺での再開発
本物件の最寄り駅である伊勢崎駅周辺は区画整理などの開発事業が行われています。
伊勢崎駅公舎は建て替えられ高架化、駅前ロータリーや大型バスの停留所の設置、駅前駐車場の増加などによって生まれ変わりました。
駅高架化に合わせて東武伊勢崎線の13ヶ所の踏切を撤去し線路も高架化され、周辺道路の整備によって増幅などの工事も行われました。
これにより踏切による交通渋滞がなくなり事故件数もゼロになり住みやすい街になりました。
駅南側で行われている「伊勢崎駅周辺第一土地区画整理事業」は令和17年度までの期間を予定していて現在も複数の地点で計画道路事業が実行されています。
駅南口から西の県道74号線を繋ぐ道路は幅員が広がる予定で、現在も工事が行われています。。
この道路は物件から北に160ｍの場所で、駅へ行く際利用する道路なのでアクセスの向上、住みやすさの向上が期待できます。
＜セールスポイント＞
★高稼働中高利回り物件
物件の間取は1K×6、2K×21、計27で主に単身世帯がターゲットとなります。
7月末に1部屋退去があり、現在26部屋入居の9割超稼働中で現況利回り12.55％、満室稼働時には12.99％出ます。
敷地内に17台分（車種による）の駐車スペースを確保している他、徒歩2分の場所に10台分借上げ駐車場がございますので各世帯1台駐車可能です。
★工業団地へアクセス良好で安定した入居付
伊勢崎市は市内に17の工業・産業団地が点在しています。
本物件は、市中心街に位置するため各方面の工業団地へアクセスしやすく、車約20分圏内に下記の工業団地があります。
| 工業団地 | 車 |
|---|---|
| 伊勢崎佐波第一工業団地 | 11分 |
| 伊勢崎・東流通団地 | 14分 |
| 伊勢崎・東第二流通団地 | 16分 |
| 三和工業団地 | 15分 |
| 宮郷工業団地 | 10分 |
| 名和工業団地 | 14分 |
| 八斗島工業団地 | 20分 |
| 南部第二工業団地 | 20分 |
| 南部工業団地 | 22分 |
また、物件から1.5キロの場所には自動車メーカーSUBARUのグループ会社である桐生工業株式会社の伊勢崎工場があります。
主にSUBARU車のエンジンやトランスミッションなどの組立・再生事業などを担う企業で会社全体で従業員数約320人が在籍する会社です。
工場や工業団地近くの物件は入居付がしやすく、入居期間も安定しやすい傾向にあります。
★生活保護世帯の入居付も
本物件はスーパーやドラッグストアが1キロ圏内、24時間営業のディスカウントストアも徒歩18分ですので車を使用しない方でも生活しやすく、生活保護世帯の入居付も可能です。
生活保護世帯は国から生活費が支給されており家賃の滞納がほとんどないといわれています。
万が一、家賃の滞納等があった場合には「代理納付」という制度を利用できます。
一般的には入居者が直接オーナー様へ家賃の支払いを行いますが、この制度は生活保護受給世帯に代わって保健福祉センターが貸主に家賃を直接支払う制度のことです。
令和2年4月から家賃を滞納している生活保護受給者は代理納付の原則化が規定されています。
このような制度を活用していければ入居者との滞納トラブル等が防ぐことができます。
また、伊勢崎市は3級地-1に該当し、住宅扶助額は30,700円に設定されています。
現在空室となっているお部屋は30,000円で賃貸募集を行っていますので、支給額に収まります。
生活保護世帯は賃貸先が見つからなかったり、引っ越しの費用が支給されなかったりと引っ越しの機会が少ないため長期での入居が見込めます。
＜ライフインフォメーション＞
| 車 | 徒歩 | |
| JR伊勢崎駅 | 3分 | 10分 |
| ハローワーク伊勢崎 | 1分 | 4分 |
| セブンイレブン | 2分 | 11分 |
| ローソン | 1分 | 7分 |
| カワチ（ドラッグストア） | 2分 | 8分 |
| ベイシア（スーパーマーケット） | 3分 | 11分 |
| 伊勢崎郵便局 | 3分 | 13分 |
| やましろや（スーパーマーケット） | 4分 | 14分 |
| トライアル（スーパーマーケット）24時間営業 | 5分 | 18分 |
| フレッセイ（スーパーマーケット） | 5分 | 22分 |
| ダイソー | 4分 | 20分 |
| 石井病院（総合病院） | 5分 | 24分 |
| 伊勢崎市役所 | 7分 | 31分 |
＜年間ランニングコスト＞
| 固都税（令和6年度） | 373,500円 |
| 共用灯・水道代 | 約790,000円 |
| 浄化槽 | 144,320円 |
| 敷地外駐車場（10台分） | 360,000円 |
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＜資金シミュレーション＞
自己資金 2,500万円・借入5,700万円・金利2.5％・期間13年
月々家賃 887,800円
月々返済 428,347円
月々手残 459,453円
返済比率 48.24％
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＜リーシングについて＞
現在の管理会社の継続、弊社提携店のご紹介など、ぜひご希望をお聞かせください。
＜アクセス＞
最寄りの伊勢崎駅は東武伊勢崎線を利用すると浅草まで乗り換えなしでアクセス可能です。
お車でお越しの際は最寄りの波志江スマートICを利用すると便利です。
ぜひ一度現地をご覧ください。
