～ご成約御礼申し上げます～

こちらはあいにくご成約済みとなりました。また引き続きまして弊社のホームページをご利用頂けますようよろしくお願い申し上げます。

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本日ご紹介しますのは栃木県那須烏山市にあります3階建鉄骨造の売りアパートです。

写真でメゲないで下さいね（汗

こういう物件をどう処理するかこれから丁寧にご説明していきます^^;

 

1階部分は駐車場で2、3階に2K×4部屋あります。

物件の周辺は閑静な住宅地になっております。

周辺はドラッグストアが450ｍ、コンビニエンスストアが550ｍ

ホームセンターが650ｍにあり徒歩圏内に商業施設があります。

相続前の終活整理、処分価格でのご提供！！

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＜地域性・エリアニーズ＞

　那須烏山市は栃木県の東部に位置し、県都宇都宮市から概ね30～35ｋｍの距離にあります。那須烏山市は人口は約3万人で県東部地域の政治、経済、行政の拠点都市となっております。

　また道路は、国道２本と主要地方道７本があり、国道293号は市の北部を東西に、国道294号は市の中心部を南北に走っています。特に、国道294号と主要地方道宇都宮・那須烏山線が交差する市内の中心部は、栃木県東部の交通の要所となっています。

高速自動車道路では、東北自動車道、北関東自動車道路及び常磐自動車道路までのアクセスも良く最寄のインターチェンジから本物件まで50分程度で来ることができます。

　鉄道は、ＪＲ烏山線が市内を東西に走り、市内に５つの駅があります。県庁所在地の「宇都宮」駅まで乗り換えなしの55分で接続し、烏山の足としての役割を果たしています。

 

さて、入居者ニーズですが、地元の企業はもちろんの事、北関東最大都市「宇都宮」へ通う方やお隣の「さくら市」へ通う方のベッドタウンとしての役割があります。

本物件は烏山の中心部に位置し、周辺に街機能が集約されていますので、ホームセンターやスーパー、コンビニ等の商業施設が充実しており、また市役所や駅が非常に近いです。徒歩や自転車ですいすい街中を周れますので便利な場所であると言えます。

JR烏山駅900m・烏山市役所1100ｍ

 

【質問です】

皆さん、地方の物件を購入する際に家賃が「底抜けする物件」と「下げ止まりする物件」の違いご存知でしょうか？

 

・・・

じつは、ターゲット戦略が明確ではない物件又は、明確であっても学生数の減っている私立大物件などは底抜けするしている物件が多いです。学生物件は地主様がアパート経営しているケースが多い為、比較的プライスダウンされやすいからでしょうか。もちろん土地仕入コストがかかっていないので価格競争に強い傾向にもあります。

一方、「下げ止まりする物件」とは
①市役所が近く
②生活品商店が近く
③駅が近い

の条件が揃っている物件です。

この条件がそろっていると
①法人マンスリー
②生活保護者ニーズ

が見込めます。

まず①の法人マンスリーとは、法人様で出張等ともなう場合、日貸しのホテルでは高くつくので、ホテルのように全て揃っていてコスト安なマンスリー需要があります。意外とこの辺は知られていない情報です！

②の生活保護者ニーズですが、生活保護者は資産を持つことが出来ませんので、自動車が持てません。地方では自動車がないと生活ができないので公共交通機関が利用できるエリアで市の社会福祉協議会に訪問しやすいエリア、そして毎日の生活をする場としてスーパーやドラッグストア、ホームセンターなど生活用品が買物しやすい場所が求められます。

よって
①市役所が近く
②生活品商店が近く
③駅が近い
3条件の当てはまる物件は「下げ止まりする物件」として、ターゲティングを外さない限り安心できる物件と言えます。

 

＜市場分析＞

さて、続きまして市場分析の方法をお伝えします。

ご存知のように市場は「需要と供給」のバランスで成り立っています。

では需要と供給をどうバランス判断したら良いのでしょうか？

那須烏山市の人口は3万人、そのうち生産年齢人口（15歳-64歳）は約55％

日本全体の生産年齢人口が59.5%で、栃木県の県庁所在地である宇都宮市が60.9％で、お隣のさくら市が59.9％、那須塩原市が62.2％となっています。

日本全体の持ち家率が60％前後で推移していま。宇都宮市が55.4％で、お隣のさくら市が75.6％、那須塩原市の持ち家率が68.8％、那須烏山市が88.5%

賃貸住居に住む人／空室戸数／空室戸数÷賃貸住居に住む人＝需給バランス／競争比率

 

宇都宮市が22.3万人／空室1.9万戸／8.52％／11.7：1

さくら市が1.09万人／空室0.0492万戸／4.51％／22.1：1

那須塩原市が3.6万人／空室0.101万戸／2.8％／35.6：1

那須烏山市が3450人／空室67戸／1.94％／51.4：1

数字で測ると人口が多い場所が良いとは言えなくなるのです。

実は当社のクライアントで那須烏山市や那須塩原市を中心に新築物件を建てている投資家の方がおり、聞いてみたところ、「ぜひ物件を見せて欲しい」と言われました。

実際に現地を見たところ、あまり手にしない中古ということもあり、またボロ再生が未経験という事もありキャンセルになりましたが、再生チャレンジしたい方にはもってこいではないでしょうか？

 

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余談ですが、上記数字で見ても投資エリアとして良い「那須塩原市」で当社が再生中の案件がありますのでご興味がある方がいれば見学ツアーやろうと思っています^^;

那須塩原市のリフォーム見学ツアーに興味がある方はLINE公式で「リフォーム見学ツアー興味あります」とコメント下さいね♪

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さてさて、ということで話を戻すと、本件はそんな３条件が当てはまるロケーションにありますので、生活保護者がターゲットにできる物件なのです。

生活保護者は自家用車を所有していないため徒歩や自転車圏内で生活できる物件を望まれますのでピッタリ！です。

相続前の終活整理、処分価格でのご提供！！

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物件説明の箸休めにこんな情報もどうぞm(. . )m

【桜の名所】

市内には桜の名所がいくつかあり時期になると各所で桜を鑑賞できます。

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＜ライフインフォメーション＞

JR烏山駅　900m   　市役所   1100ｍ　警察署　500ｍ

烏山小学校　2100m      鳥山中学校　2000m

ローソン　550m        ホームセンターカンセキ　650ｍ

カワチ薬品　450ｍ　足利銀行鳥山支店　850m

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那須は御用邸もある美しい街。

断層もなく安全な地盤の為、30年くらい前でしょうか？首都を移転する計画の候補に上がった時代もありましたね！

天皇陛下の台所「御料牧場」は本件隣の高根沢にあります。那須とはそんな由緒正しき気品高き場所なのです。

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＜資金シミュレーション＞※満室賃料のみで計算しております

500万円借入・金利2%・期間10年

月々返済40,006円

月々手残99,994円　

返済比率28.57％

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＜現状＞

全室空室（リフォーム要）売主様残置物あり 現状渡し

想定利回り33.6%　想定賃料3.5万

＜売却理由＞

売主様は定年後本物件を購入し、ここを拠点にセカンドライフを楽しんできました。

今回は終活での資産処分。高齢により現地に行くことも無くなったため、資産整理となります。

＜出口戦略＞

リフォームして短期～中期所有した後、売却しても売却益が十分見込める物件です。キャピタルゲインもインカムゲインも狙える物件ですので、不動産業者様の仕入物件としてもご検討頂けます。

 

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