【積算評価以下】平成5年築ハイグレードRC【オール電化】

【積算評価以下】平成5年築ハイグレードRC【オール電化】の説明

東京電力の一括借り上げハイグレード物件が出ました。

2棟一括売りの嬉しいRCレジデンスです。

融資審査中の方や物件探し中の方などいらっしゃるかと思いますが、金融機関の審査の緩い決算時期に何とかあてはめたいものですね(#^.^#)

8000万円~1億5000万円のレンジは一番競争が激しいですが、この物件は今までの物件とは買い方が少々異なります。これから説明してまいりますので最後までお付き合い下さいね。

収益還元評価1億5200万円>物件価格1億2900万円
積算評価1億5700万円>物件価格1億2900万円
積算余力2800万円・積算より18%も低い販売価格!
資産背景に依ってはフルローンも可能です!

 

<地域性・エリアニーズ>

弊社が店舗を構える伊勢崎市。伊勢崎市についてはこちらで度々紹介しております為ご存じの方も多いでしょう。
14の工業団地と2つの流通団地を構える、群馬県第2位の工業都市としての一面を持っております。
その伊勢崎市においても、本物件のエリアは伊勢崎駅から東側。まさに『伊勢崎佐波第一工業団』『伊勢崎東流通団地』にアクセス良い立地にあります。工業団地に工場を構えるのは山崎製パン、日立、東洋アルミニウム、住軽アルミ箔…という有名企業に加え、地場を支える伊勢崎ガス(都市ガス)等、29社あり流通団地には大小様々な物流業者が60社を超えて構えております。まさにこの工業団地・流通団地に就業される方が入居ターゲットになるでしょう。

 

<物件説明>

さて、ターゲットが定まっている平成築のRC13%じゃあ、買わない理由は見当たらないでしょ~♪安定入居の2LDKだし~♪とお思いかと思いますが、実はこの物件、東京電力の社員寮となっており、東電より依頼を受けて建設しているので、1室あたりの月額賃料が117,000円と相場より高く設定されております。

相場家賃に引き直すと平米単価1,000円位ですので64㎡ですと64,000円位になりますが、できれば現場感覚として58,000円程度が入居付け易い価格帯かと思います。

仮に一律58,000円で引き直した場合、

5.8万円×12室×12ヶ月=8,352,000円

1億2,900万円で購入すると利回り6.4%になってしまいます ( ┰_┰) シクシク

13%の利回りは平成29年3月末迄という期間限定利回りなのです。

それでもガッカリしないで下さい!!本物件の魅力はそこではありませんので、どうぞ続きを読み進めて下さい。

プロと一緒に見るお宝物件の見極め方!

まぁまぁ本件を見学して頂ければご理解いただけますが、とにかく敷地が広い!!

間取りが2LDKだけあって駐車場は各2台完備(しかも超ゆったりと)

優雅というか、贅沢すぎる仕様になっており、さすが一部上場会社は違うなぁ、、、と思うところであります。

仮に路線価だけでも5,800万円の評価がありますので、建物価格は7,100万円となります。

あんなにも贅沢な建物が2棟ありますので、1棟単価で言えば3,550万円です。

どうぞ、写真をご覧下さい。3,550万円でこの建物が買えるのです。

そう考えると安いと思いませんか?

不動産価格には利回りで割り戻す収益還元評価と、不動産の実質的価値を図る積算評価というものがあります。

価格の45%が土地ですので、他のRC物件と比べても土地建割合が比較的高いRC物件ではないでしょうか。

土地建て割合という考え方ですが、土地は固定資産で無くならないものですが、建物は償却資産で価値が落ちていくという銀行の考え方があります。よって売買代金のうち土地が占める割合が高ければ高いほど担保保全が安定しているというものです。

最近のRC物件を見ていると土地建て割合が20%以下のものが多く、45%保全のものなんてなかなか見受けません。

 

仮に新築するとすると、現在単価で建物で約2億円~2億3000万円・土地で7,000万円

合計27,000万円~3億円かかるでしょう。その場合の利回りは2.78%~3.09%です。

わずか20年そこそこで半値以下ですので、1億4,000万円以上お得という事になります。

積算評価からみても不動産価値としみても、割安というのがご理解頂けたかと思います。

この物件が1棟建物単価3,550万円 ∑( ̄ロ ̄|||)なんと!?

・・・とはいっても、収益物件だから収支が回らないとね~♪という声もあると思いますので、ここでシミュレーションしてみます。

資料を片手にご確認ください。

平成29年4月1日~平成30年3月31日まで 年額14,400,000(利回り10.28%)とかいてあります。

今年度は1,440万円入りますので、1室5.8万円で引き直した相場賃料8,352,000円との差額が6,048,000円お得ですので、売買代金から6,048,000円と承継敷金1,404,000円を足した額が本来収入より余計に入ってくるという理解です。

よって差し引くと1億21,548,000円(6.87%)の売買代金と同じ意味合いになります。

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

<資金シミュレーション>

12,000万円借入・金利1.875%・期間30年

月々返済436,079円

月々手残259,921円 ←毎月20万円から給与とは別に収入が入ってきたら何をしますか?

返済比率62% ←利回りが低くても残存年数が長いのでヘタなRCより収支が合います!

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

いかがでしょうか?

利回り6.4%といってもキャッシュベースでは十分な返済余力があります。

また土地は残るので、建物だけの回収でいえば利回り11.7%の高利回りです。この利回りが出るのは土地の価値が大きい証拠です。

さて、続いてベネフィット(メリット)のお話をします。

 

<ベネフィット・メリット>

不動産を買い増やしたいのに、なかなか融資が付いてこない。。。という悩みをお持ちじゃありませんか?

本物件は売買価格以上に不動産価値が高いというのはご理解頂けていると思いますが、不動産を買い増やしたい方はこのような物件を購入すると銀行融資が有利に働きます。

積算評価で見ても1億5,700万円と売価から121%も上回り、10年後の積算評価を考えても1億1,200万円強と担保余力が高いです。
ご存じの方もいらっしゃると思いますが、積算評価額よりも売買価格が低い場合はその差額が資産として認められ、次の不動産購入の際にその資産が評価されやすいので有利な資産形成をしていけるのです。

積算

この状態を「資産超過」といって融資の出しやす財務状況で、その逆が「債務超過」と呼ばれるものです。

本物件は銀行融資でレバレッジ全開掛けて高いLTV (Loan To Value)  を狙っているお客様必見の物件です。sekisan

次買う物件が担保不足でも、今回の物件に担保余力があれば次回に持ち越せる。

この仕組みは日本だけでなく、世界の金融市場で使われている手法です。

経済が上昇局面の時は投資家は利回りとフルローンで物件を買いますので、積算評価の高い物件は市場に出てきづらくなってきますが、下落局面や調整局面で買う投資家はこの「担保余力」を重要視しているのです。

上昇局面では見つけづらい担保余力の出る物件です!急ぎご検討をオススメします。

 


それでは、おさらいで繰り返します。

積算評価1億5700万円>物件価格1億2900万円(1棟単価3,550万円!)

②返済比率62%と安全性が高い!

③買い進める投資家は担保余力で買え!


 

<ライフインフォメーション>

郵便局まで220m(歩3分)

KFCまで290m(歩4分)

セブンイレブンまで400m(歩5分)

ドラッグストアまで800m(歩10分)

ショッピングセンターまで950m(歩11分)

総合病院まで1100m(歩14分)

小学校まで1400m(歩17分)

中学校まで100m(歩13分)

 

<募集家賃・リーシングについて>

そろそろ終盤になってきました。物件の魅力や不動産価値、返済シミュレーションは分かったけど、空室になっちゃったら返済できないよ~♪という心配が残っているはずです。

家賃5.8万円という査定は伊勢崎の大手賃貸会社にヒアリングして算出したものですが、全室空室のリスクをヘッジする手段もご用意してあります。ご安心下さい。

平成30年3月31日で社宅借上げの契約終了となりますので、そのタイミングでJPMCなどのサブリース会社をかませる事で大家さんとしては返済が担保され、リスクを賃貸プロにヘッジすることができます。(具体的なお話しは弊社担当までお問合せ下さい。)ちなみにサブリースの見積もりは前述した返済額を上回る査定が出ておりますので、「返済できないかも」という心配はご安心下さい。

※JPMC(日本管理センター)とは東京証券取引所 市場第一部 証券コード:3276です。

 

<維持管理・メンテナンス>
本物件はRC造タイル張りの為、10年に一度高圧洗浄をかける程度で済みます。
タイル張りの物件はランニングコストが大きくかからないのでお勧めです。
また支出が気になるエレベータも付いていませんので、ここでもランニングコストを抑えられます。

屋根は瓦葺・EV無し・オール電化・本下水と、投資家にとっては理想のスペックとなっております。

掛かるのは敷地内公園(ブランコなど遊具周辺)の草退治でしょうか。ここはシルバー人材にお願いするか、管理会社に別途依頼で対応できます。

 

<出口戦略・エグジット>

出口戦略(エグジット)とは不動産を金融商品として捉える投資家の考え方で、一定期間保有したのち売却して利益確定をしたり、いざキャッシュポジションを戻したい時にどのような戦略で戻せるかという仮説を指します。

本件は積算評価で見ても1億5,700万円と売価から121%も上回り、10年後の積算評価を考えても1億1,200万円強と担保余力が高いですので、10年後に売り渡す際でも融資が付き易いかと思われます。10年後の融資残高はおよそ8,000万円ですので、利回りで10.44%と高利回り+不動産評価大で、売りづらいという状況では無さそうです。出口売却の際は、路線価ベースで5800万円は少なからず評価が残りますから、長期所有からの担保評価はカバーできるでしょう。また土地の地型が良いので隣地と同じように住宅地として土地分譲でも良いと思います。

 

<瑕疵担保責任について>
本件は瑕疵担保は免責でのお引渡し致しになりますが、売主個人の責任追及にご不安であれば第三者機関の担保カバーをご案内いたします。(担保カバーは別途費用になりますので詳細はお問合せ下さい。)

当社では仲介物件で第三者機関(JIO)の担保カバーをご提案し始めました。
売主の負担を少なく!、買主の損失を最小限に!、スリーラージ社の新商品です。

 

<ファイナンスアレンジ>

※融資のご不安がある方は御安心下さい。当方で金融機関のご紹介からファイナンスアレンジも行っております。本件は決して上級者向きではありません。誰でもチャレンジできます。我々がクライアントのリスクヘッジをサポートしていきますので、是非みなさんチャレンジして下さい。

 

<アクセス>
JRでは都内から約100分で伊勢崎に入れます。
東武線では約120分で伊勢崎に入れます。
高速道路でお越しの場合、北関東道「伊勢崎IC」で降りて頂ければ都内から約1時間ちょっとで物件まで見にこれます。美味しいコーヒーをお入れしますのでお近くにお越しの際は是非お寄り下さい。

 

収益還元評価1億5200万円>物件価格1億2900万円
積算評価1億5700万円>物件価格1億2900万円
積算余力2800万円・積算より18%も低い販売価格!
資産背景に依ってはフルローンも可能です!

 

急ぎご検討下さい。まずは↓↓↓下のフォームから見学のご連絡お待ちしております。

 


路線価:32千円/㎡

【積算評価以下】平成5年築ハイグレードRC【オール電化】のお問い合わせ

お問い合わせについては、コチラからご利用いただけます。群馬・栃木・茨城・埼玉を中心としたエリアで地域密着型の資産運用・投資物件を扱う不動産会社スリーラージへのお問い合わせ・ご相談等はコチラから。

  • STEP.1 内容入力
  • STEP.2 内容確認
  • STEP.3 送信完了
お問合せ物件必須 【積算評価以下】平成5年築ハイグレードRC【オール電化】
お名前必須

※全角にてご入力ください。 例) 東洋太郎

メールアドレス必須

※半角英数字にてご入力ください。 例) example@sample.co.jp
お問い合わせ完了メールを送信しますのでお間違いのないようご注意ください。

電話番号必須

※半角にてご入力ください。 例) 090-0000-0000

郵便番号必須

※半角数字にてご入力ください。 例) 1960034

都道府県必須
住所 1必須 (町名等)
住所 2必須 (番地等)
ご質問内容必須

株式会社三ラージの個人情報の利用目的

株式会社三ラージ(以下、「当社」という。)は、収益不動産の売買・賃貸・管理及びその仲介、賃貸系営業、メガソーラー事業を行っております。
当社は、当社の事業の用に供するすべての個人情報を適切に取扱うため、当社全従業者が遵守すべき行動基準として本個人情報保護方針を定め、その遵守の徹底を図ることといたします。

<利用目的>
  • このお問い合わせ画面でご提出いただく個人情報は、お問い合わせ頂いた事項に適切に対応し管理するため、当社からのサービス・収益物件のご案内(各種書類、冊子、メールの送付等)に限定して利用いたします。
<第三者提供>
  • 法令に基づく場合を除いて、ご本人様の同意なく当個人情報を第三者に提供することはありません。
<委託>
  • 当個人情報の取扱いを委託することがありますが、委託にあたっては、委託先における個人情報の安全管理が図られるよう、委託先に対する必要かつ適切な監督を行います。
<開示等のお求め>
  • 当個人情報の利用目的の通知、開示、内容の訂正・追加または削除、利用の停止・消去、および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。)を受け付けております。
  • 開示等の求めは、以下の「個人情報苦情及び相談窓口」で受け付けます。
<個人情報をご入力するにあたっての注意事項>
  • 必要事項が記載されていない場合、最適なご回答ができない場合があります。
<個人情報保護管理者>
株式会社三ラージ 営業企画室長
<個人情報苦情及び相談窓口>
株式会社三ラージ 苦情相談窓口
群馬県伊勢崎市連取町 1225-1
TEL:0270-27-8777
FAX:0270-27-8778
メール:private@threelarge.co.jp

制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

このお部屋を見た人は、こんな収益物件も見ています

top