築1年デザイナーズ1LDK★JR高崎線沿線★フルローン可能

築1年デザイナーズ1LDK★JR高崎線沿線★フルローン可能の説明

<地域性・エリアニーズ>

本庄市は東京から80キロメートル圏、埼玉県の西北に位置している人口約8万人の都市です。気候は夏に雨量が多く、冬に少ない東日本型気候であり水と緑豊かな自然環境に恵まれたところです。
首都圏近郊都市として発展し有名所在企業はカインズ、赤城乳業、エーザイ、沖電気工業、カルソニックカンセイ、富士機工、共立印刷、ブリヂストン等所在しており、児玉工業団地やいまい台産業団地なども造成されるなど、近代工業が盛んです。
市街地にはホテル、マンション、オフィスビルなどが建ち、大手スーパー等大型店も進出するなど、児玉郡市周辺の商工業の中心となっています。さらに農業では肥沃な農地に恵まれ、ネギ、キュウリ、ナス、タマネギ、ほうれん草、大和芋、レタス等の野菜や、ぶどう、いちご等の果樹栽培も盛んで首都圏などに出荷されています。

 

<セールスポイント>

1,「築浅高利回り」
2,「デザイナーズアパート」
3,「劣化対策等級3」
4,「アクセスの良さ」
の4つのセールスポイントをご紹介します。

キレイな築浅は大変人気ですし、高利回りです。市場に出ている新築物件のほとんどが1Kですが、本件は1LDKで1Kと同等の利回りを誇ります。1LDKでこの利回りはご自身で企画設計してもなかなか難しいかと思います。土地仕入が上手くできたので商品化できましたが、連続的にこのような商品が出せるかと問われるとハードルは高いと思います。

築1年の物件ですので、大規模修繕の必要になる前に利益確定が望ましいと思います。依って10年所有し出口を作られる戦略をおすすめします。

銀行評価済み★フルローン可能!!

2つ目はデザインです。投資物件を選定してゆく上でデザイナーズアパートの保有は大変優位性があります。大城幸重氏著 「高家賃でも空室ゼロ」 でも記述されていますが、入居者様のことを考えデザインのみならず賃貸ニーズにターゲットを当てた設計・デザインが大切と言われております。

本物件はコンセプトを女性に当てた設計となっており、女性に向けて圧倒的な差別化が図られています。※詳細は後記

 

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(大城氏は弊社代表の友人でもあります。ぜひ一度手に取って読んでみて下さい。)

 

三つ目に劣化対策等級3級の認証を受けています。

劣化対策等級とは、住宅性能表示制度による建物の「評価項目」のひとつ。建物の構造躯体の部分に用いられる木材のシロアリ対策や鉄筋の錆び対策など、住宅を長持ちさせるための対策の程度を、3段階の等級で評価する。
「等級1」は、建築基準法が定める対策が講じられている場合。「等級2」は、通常想定される自然条件および維持管理条件の下で2世代(50年~60年程度)まで長持ちするように対策が講じられている場合。さらに、3世代(75年~90年程度)まで長持ちするように対策が講じられている場合、「等級3」と評価される。

※Suumoより引用

 

つまり 超長期(75年~90年程度)に渡り、建物が使用できるようと対策を講じられている建物だと評価されています。

劣化等級最大のメリットは「リセール・バリュー」です。

3世代に渡って使用できると第三者機関が認定していますので、銀行評価が付いてきます。ご存知のように銀行評価(融資期間)とは税務上の法定耐用年数-経過年数=残存期間(融資可能期間)となります。よって木造の場合、耐用年数22年-経過10年とすると残存年数12年が融資可能期間となります。これが基本的姿勢です。

然しながら劣化等級3級の認定を受けていると、10年経過後も30年融資を受けられる事となり、RCのようにリセール・バリューが高くなります。

木造のメリットは利回りが高い事、デメリットは耐用年数が短くリセールバリューが低い事でした。

このデメリットを克服する制度ができました。それが「劣化等級」です。

 

四つ目はアクセスの良さ(ロケーション)です。

国道17号から40m、関越道本庄児玉ICまで約12分、埼玉県の埼北に位置しているので群馬県に大変アクセスが良く、弊社があります伊勢崎市とも密接に繋がっており、国道462号線に掛かる坂東大橋を利用して伊勢崎市にも通勤しやすい立地となります。
朝の通勤時間帯の坂東大橋は非常に込み合っており、北関東を代表とする工業都市の伊勢崎市へ多くの方が通勤されている事が感じ取れます。
工業団地が3つもあり、本庄児玉インターチェンジ付近には共立印刷や富士機工などの大規模工場が点在しておりますので工場従事者の需要がありますし、スーパーや衣料品店、カルチャースクール、ボーリング場(ラウンドワン)やパチンコ店(マルハン・Dステーション)などの娯楽施設も充実、ロードサイド店舗が多く存在しており、単身者・ファミリー関わらず住みやすい環境と言えます。利便性だけではなく、勤め先としても重要な賃貸需要の根源として考えられると思います。

 

<設計コンセプト>

本物件はコンセプトを女性に当てた設計となっており、女性に向けて圧倒的な差別化が図られています。

まずは間取りをご覧下さい。

本庄市万年寺ハイツ1F(101)

女性向けの設計とは、、、パウダースペースを居室内に持ってきています。従来の洗面化粧台ってお風呂場の隣にあったりしますが、意外と現実的ではなく、女性にインタビューすると実はエアコンの効いたリビングで手鏡持ってお化粧するという意見が多かったのです。そこで今回のコンセプトは洗面所を減らし居室内にパウダールームを設けてその分居室を広くするというコンセプトです。

 

  <ライフインフォメーション>

スーパー 徒歩8分
コンビニ 徒歩4分
病院  徒歩5分
ドラッグストア 徒歩8分
弁当屋 徒歩8分
金融機関 徒歩20分
24Hディスカウントストア 徒歩17分
家電量販店 徒歩7分

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<資金シミュレーション>

7,350万円借入・金利3.3%・期間35年

月々返済295,313円

月々手残155,687円 

返済比率65.47% 

給料+αで15.5万円の生活をイメージしてみて下さい。

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<募集家賃・リーシングについて>

  現在の管理会社の継続もできますし、弊社の提携店のご紹介もできます。お問合せ下さいませ。

 

 <維持管理・メンテナンス>

本件は新築という事もあり、当面は大規模修繕はかかりませんが、一般的に10年~15年位での大規模修繕計画を練られると良いと言われております。修繕積立金につきましては、家賃の3%~5%程度を毎月積み立てると良いと言われております。

例)利回り10%で購入した場合→家賃の3%×12ヶ月=36%×10年=360%

家賃の360%という事は、利回り10%で購入していた場合、物件価格の36%相当となる為、5,000万円の物件価格なら1,800万円が積み立てられる事となります。

一つの目安として頂けたら幸いです。

 

 <アクセス>

JR高崎線「神保原」駅から徒歩25分です。

お車でお越しの場合、関越道「本庄児玉」ICから約12分です。


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色々な銀行や金融機関がございますが
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路線価:19千円/㎡

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制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

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