【平成20年築】戸建賃貸【詳細読んで下さい】

【平成20年築】戸建賃貸【詳細読んで下さい】の説明

こんにちは。スリーラージ栗原です。

今日は面白い物件が入りましたのでご紹介します。

 

さて、物件は群馬県の県庁所在地でもある前橋市から、今一番人気のエリア「文京町」です。

ロケーション的には文句なし、ショッピングモール「前橋けやきウォーク」から600mのプライムエリアになります。

 

<地域性・エリアニーズ>

前橋市は群馬県の県庁所在地で34万人の中核市で、元旦に毎年行われるニューイヤー駅伝で馴染みがあるかと思います。残念ながら本物件はニューイヤー駅伝のコース上ではないので、TVに映ることはありません(笑
群馬県は内閣総理大臣を4人も輩出しており、他府県と比べインフラも整備されている都市で、一度訪れると道路が広いと驚かれる方が多いです。前橋駅は昔から北口が栄えてきましたが、ダイハツ車体工場跡地に近年開発された大型SC『前橋けやきウォーク(店舗数150)』が出来てからショッピングにシネマにグルメで南口に人気が集中しています。

入居者ターゲットは前橋けやきウォークに勤める人達や、属性の高い所では県庁や県庁周辺の裁判所等の官公庁に勤める需要があります。
県庁周辺では駐車場不足から駐車場代が高く、県内の人でも車で通う位なら近くに住むと言う人が多くいます。

本件から官公庁ビジネス街まで自転車で10分の立地です。

また企業による法人借りの需要は実は一戸建ての方があるんです。社宅として借上げる場合、広くて安らげる一戸建ての需要があります。法人社宅としてまず無いのはアパートを借りるということ。基本はマンションか戸建です。なぜなら企業の目的は社員たちに「この会社に勤めているから、こんな良い物件に住める」とプライオリティを感じてもらい長きに勤めて貰いたいのが人事労務の仕事です。なので、オートロックのマンションや一戸建てなどの家賃の高い物件を借りに来ます。そういった意味で法人社宅としてのニーズも見込める物件だと思っています。

 

さて、左の概要を見て頂くと、利回り6.89%って低いですが、本件の魅力はそこではありませんので、是非最後までお付き合い下さい。

 

<物件説明>

上記でご説明したように地域性・エリアニーズでは文句なしです。前橋市のこのエリアで出たなら最優先で検討すべきだと思います。

いやいや、とは言っても利回りが低いからね~♪ そうなんです! そこがネックなんです!! でも面白いんです!!!

 

なので今回の物件は長期で考えられる方限定でご検討下さい。

 

ご説明します。

まずはこちらの資料を片手に読み進めて下さい。

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※資料はこちらからダウンロードできます。

 

上から見ていきましょう!

上段の左から右に追っていきます、、、中古戸建、3000万円、前橋市文京町2丁目、前橋駅徒歩16分、5LDK、平成5年10月築と書いてあります。

これは現在売りに出ているレインズ上の中古戸建の販売状況です。

平成5年築(築24年)の5LDKが3000万円です。

次に二段目の行に移りますと、

昭和54年(築38年)の4Kが1500万円で販売されています。

三段目の行は、

平成24年(築5年)の3LDKが4180万円

今回の建物に住所も間取りも極めて類似しています。今回ご紹介している物件は平成20年(築9年)の3LDKが2棟ついて3480万円です!

信じられない (・ω・´●)

続いて4行目は、、、

昭和59年築(築33年)の4LDKが1898万円で販売中です。

安いのがきました。仮に2棟で計算すると、1898万円×2棟=3796万円

続いて6行目と7行目は同一物件ですので、平成2年築(築27年)の4SLDKで2007万円

仮に2棟で計算すると、2007万円×2棟=4014万円.............

今回のご紹介している物件は2棟ついて、3480万円です。

まぢか~ (;′゚∀゚`)

ワタクシ自身も不安になって先方に何度も確認しちゃいました。

なりますよね、誰でも。

もしもし~ この物件2棟で3480万円でお間違いないでしょうか?

今回の売主は大手のハウスメーカーで全国に数百~数千の在庫を抱えている業者です。

思い返せば2007年サブプライムローン危機による投げ売りが相次ぎ、2008年リーマンショック、世界経済の中枢であったリーマン・ブラザーズの破綻がありました。高い信用力を持っていたAIG、ファニーメイやフレディマックまでもが国有化される事態にまで至ったのは記憶に新しいです。

 

当時、東京の不動産価格も3割以上値を落とし、山手線内の物件で利回り15%という出物もありました。

弊社も新宿区の鉄骨マンション(一棟もの)を14%で取扱いしたこともありました。

木造なら世田谷で12%~15%なんてザラな話だったのを覚えています。

そうりゃそうですよ、100年に一度の危機だったんですから。

 

そんな背景の頃に、本物件も建設されています。

つまり登記簿謄本から読み取れるのは、市場がドン底まで冷え込む直前に、投げ売りで売買されたのではないかと思慮します。

その頃は不況で仕事がなく建築費も安かったですし、土地も投げ売りが続いて安く仕入れられました。

そして9年間賃貸で回してきた。

だから本件はこの値段で出しても収支が合うんだと思います。

 

今の坪単価や建築単価で考えれば、考えられないですよ!

だって土地だけでも坪30万円が相場ですから2268万円ですよ。

残り建物価格は2棟で1212万円、、、という事は一棟単価606万円で手に入っちゃうんですから。

土地は残るので、償却資産である建物で言えば利回り19.8%(建物資金は約5年で回収)

 

どれだけお得感があるか、ご紹介している私が大興奮です。

 

利回り6.89%という事は14年~15年で元本回収になります。

という事はインカムベースで考えても30年で倍になりますね。

 

もう一度レインズ資料をご確認下さい。

築33年経過した4LDKが1898万円とか築38年の4Kが1500万円という価格で販売されています。

今回の物件は3480万円÷2棟=1740万円です。

ココからは仮説ですが、築30年経過しインカムで2倍になったタイミングで、購入価格で売却できれば、投資効果は30年で300%

つまり10%利回りと同じ意味合いになります。

前橋の外れではなく、ど真ん中のプライムエリアで築9年10%見込みなら投資対象として魅力的だと私は思います。

 

これこそお宝不動産の見極めテクニックではないでしょうか。

自画自賛ですが、、、興奮が冷めやみません(笑

<募集家賃・リーシングについて>

現在賃貸管理は前橋の大手賃貸会社が行っておりますが、家賃10万円、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、ペット相談可能(小型犬のみ)敷金2ヶ月で募集しています。

この繁忙期なので反響はまずまずだそうです。

前橋の方なら自分で住んで自分で管理なんてことまでできちゃいそうですね。

家賃相場については、前橋の不動産会社が12万円位と言っておりましたが、感覚的な話なので

Home'sのデータで調べてみました。ご覧ください。

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前橋駅徒歩10分以内の物件の相場は108,300円の様です。

本件は築浅なので、確かに12万円と言われれば正しいのかもしれません。 

戸建はファミリーが住まうので小学校区域の変更など子どもの学校区の問題で入居が決まると長期になるケースが多く見受けられます。

 

<ファイナンス・アレンジ>

銀行融資の事なら弊社にお任せ下さい。物件の購入から融資付けまでセットで承ります。

ご購入後の管理会社のご紹介も弊社は北関東エリアに指定提携店がありますので、どこのエリアでもサポートできます。

 

こういった物件です。

3月の繁忙期で埋まる前なら内見もできます。

資産として長期保有でも良いでしょうし、一定期間でエグジットを迎えても良いかと思います。

安定感ある戸建賃貸ですので、是非このチャンスにみなさん本件を手に入れて下さい。

 

2棟一括売り限定1物件です。急ぎご検討下さい。

 


路線価:63千円/㎡

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制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

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