つくば市梅園 山之内ビル ¥8,500万円 利回り13.1%

つくば市梅園 山之内ビル ¥8,500万円 利回り13.1%の説明

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本日ご紹介するのはつくば市梅園にあります一棟売りビルのご紹介です。

東側は55号線学園東大通り沿いになります。

西側から1階部分の駐車場に車で入庫できるようになっており、東側は2階の高さより人の出入りができるようになっております。

本件対象不動産は建物の延べ床面積は776.26㎡となっておりますが、自動車車庫の用途に供する部分として103.95㎡については、容積率の不算入措置を受けております。

建築基準法の規定により自動車車庫または自転車置場の部分を他の用途に変更すると、容積率の最高限度をオーバーしますので用途の変更等は出来ません。

建築確認 土特630号 昭和63年1月21日

検査済証 第140号 昭和63年8月31日

またこれまでの修繕履歴は

2016.4 屋上防水工事済み、外壁修繕(別紙工事内訳明細書参照)約700万円
2016.6 LED照明交換 約40万円
2016.6 空調修繕 約2.9万円
2016.1 201号室エアコン設置
2018.2 外壁タイル補修(別紙完了報告書参照) 約50万円
2018.5 外壁タイル補修 約43.9万円
2019.8 室内 ステンレスサッシ用エンジン一式装置交換済み、電気錠システム交換済 約45万円
2019.8 1F 駐車場内 修繕工事 約49万円
2019.8 受水槽ポンプ交換済み(TERAL製ポンプ) 約93万円
2020.1 水道の漏水修繕済み(配管を外から回す工事済)
2020.1 4階の1部屋がエアコン配管付近 修繕済み
2021.4 402号室 修繕 入居募集中

これより以前の2015年より前のもの修繕履歴も一覧がございます。

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<地域性・エリアニーズ>

【つくば市の概要】

つくば市は、茨城県の南西部に位置し、茨城県の県庁所在地水戸市から南西に約50キロメートル、首都東京から北東に約50キロメートル、成田国際空港(成田市)から北西に約40キロメートルの距離に位置しています。面積は283.72平方キロメートルで、これは県内で4番目の広さになっています。

北に関東の名峰筑波山を擁し、東には我が国第2位の面積を有する霞ヶ浦を控え、あわせて水郷筑波国定公園に指定されています。

また、筑波山地域を除く市域の大部分は、筑波・稲敷台地と呼ばれる標高20~30メートルの関東ローム層に覆われた平坦な地形であり南北に流れる小貝川、桜川、谷田川、西谷田川などの河川は、周辺の平地林、畑地あるいは水田等と一体となって落ち着いた田園風景を醸し出しています。

気候については、年間平均気温が14.9度と温暖な地域であり、年間降雨量は、1,407.0ミリメートルとなっています。(平成28年度)また、降雪は年に2~3回程度で、特に冬季に吹く「筑波おろし」と呼ばれる乾いた冷たい風は、筑波山南部地域の特徴となっています。

総面積:283.72平方キロメートル

位置
北緯:36度5分0.9秒
東経:140度4分35秒

つくば市の人口 約24万人(増加しています) 

キャプチャ

・筑波研究学園都市の位置

東京から北東へ約60キロメートル、新東京国際空港(成田空港)から北西に約40キロメートル

・筑波研究学園都市の区域

区域:つくば市全域

面積:約28,400ヘクタール(東京都区部の面積の2分の1)

・計画人口

計画人口 35万人

研究学園都市 10万人

周辺開発地区 25万人

・現在の人口 

人口 約22.7万人

研究学園地区 約7.2万人

周辺開発地区 約15.5万人

筑波研究学園都市の特徴

・多くの研究施設・教育機関が集積

独立行政法人国際協力機構筑波国際センター

国立大学法人筑波大学

国立大学法人筑波技術大学

大学共同利用機関法人高エネルギー加速器研究機構

独立行政法人国立科学博物館筑波地区

独立行政法人教職員支援機構

国立研究開発法人防災科学技術研究所

国立研究開発法人宇宙航空研究開発機構筑波宇宙センター

国立研究開発法人理化学研究所筑波地区

など

<セールスポイント>

学園東通り沿いになります

 東大通りは西大通りと並ぶつくば市の大幹線です。特徴的なのは沿道にある大きな木々がまわりの住宅地の木々と相まって本当に素晴らしい街並み木を形成しています。国の『日本の道百選』に選ばれているそうです。

この東側道路は歩道・自転車道・グリーンベルト(街路樹等)により車両の進入は出来ません。

 

 

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 <ライフインフォメーション>

 スーパー 徒歩8分
コンビニ 徒歩4分
病院  徒歩14分
ドラッグストア 徒歩14分
ファミレス 徒歩11分
金融機関 徒歩8分

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<資金シミュレーション>

¥8,000万円借入・金利2.5%・期間15年

月々返済¥533,431円

月々手残¥394,555円 

返済比率73.96% 

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<エビデンス>

管理会社様は一誠商事様になります。

周辺は商業施設などが多いエリアになります。

屋上にアンテナ収入がございます。

<売却理由>

 

ランニングコストがかかるためご売却を検討されています。

ランニングコストは以下の通りです。

1 ¥46,399 管理会社 一誠商事 管理費5% 20201215
2 ¥200 IFS料金 一誠商事
3 ¥880 振込手数料 一誠商事
4 ¥126,360 電気料金 126,360円(2020年12月分) → 入居者様に按分請求 77,627回収
5 ¥11,550 電気保安管理費 11,550円 (野尻電気)
6 ¥1,018 ガス代 20201215
7 ¥92,050 水道料金 92,050円(2020年1月分)共用部の水道代のみ
8 ¥45,100 警備料金 (2020年10月分)(セコム)
9 ¥9,350 定期清掃代 9,350円x3回/月 (スマイルサポート)
10 ¥25,850 エレベーター保守点検 25,850円 (日立ビルシステムPOG契約)
¥358,757

エレベーターについて、建築確認昭和63年6月23日特昇第24号 検査済証昭和63年8月30日第41号 

消防用設備等(特殊消防用設備等)点検結果報告について、

本件対象不動産は消防法上非特定防火対象物(第15項)に該当します。

消防用設備等につき6か月ごとに機器点検、1年ごとに総合点検が必要になります。

また3年に1回の消防長または消防署長への点検結果報告が義務付けられております。

敷金の承継は以下の通りとなります。

201号室 1,538,400円

301号室 420,000円

401号室 220,000円と駐車場8台分42000円

 

<出口戦略>

現在の入居者様は弁護士様、塾、労務関係の事務所様になります。

永くご入居頂いております。

最終的な出口としますとやはりこのエリアは文教地区になりますので教育施設に向いております。

学童や日本語学校などにも最適です。

<指値>

価格を改定させて頂いておりますので、融資の状況などを含めてご相談頂ければと思います。

<募集家賃・リーシングについて>

  現在の管理会社をできれば引き継いで頂きたいです。

ガス会社様引継ぎ要件となります。

  

 <アクセス>

つくばエクスプレス つくば駅から徒歩約52分です。

お車でお越しの場合、「桜土浦インター」から約5分です。


路線価:76千円/㎡

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株式会社三ラージ 営業企画室長
<個人情報苦情及び相談窓口>
株式会社三ラージ 苦情相談窓口
群馬県伊勢崎市連取町 1225-1
TEL:0270-27-8777
FAX:0270-27-8778
メール:private@threelarge.co.jp

制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

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