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今回は、伊勢崎市の表面利回り24％超え 減価償却4年の物件をご紹介致します！
本物件の魅力が高い利回りであることは言うまでもないですが、高利回りな物件にはリスクがつきものです。
本物件の場合『入居付け』がリスクと言えるでしょう。
過去に全空物件の再生をしたことがある方や入居を付ける見込みがある方はぜひご検討ください。
朗報！！
最大17.82％、最低15.84％保証のサブリースプランがご利用可能になりました！
これにより『入居付け』のリスクが解消されます。
＜地域性・エリアニーズ＞
本物件がある伊勢崎市は、群馬県の南東部に位置しており前橋市や太田市、桐生市などの主要都市に囲まれています。
そして、伊勢崎市南部に接している埼玉県本庄市は市内中央部にJR高崎線が通っていることに加え、上越新幹線が停車駅もあるため埼玉北部の主要都市として発展している地域です。
伊勢崎市の人口自体は現在21万人を超えており、群馬県内で4番目に人口数が多い市町村です。
伊勢崎市は、前橋市や太田市などが隣接していると先述しましたが、前橋市の人口は30万人を超えており（令和4年7月末時点）、太田市も22万人（令和4年7月末時点）を超えているのでこの地域周辺は特に発展しているエリアといえます。
そのため、もれなく本物件から道路へのアクセスも良く、車5分で国道354号へ、車10分ほどで国道17号線への接続も可能になっています◎
また、物件の最寄り駅は境町駅という駅で東武伊勢崎線の停車駅です。
30分で足利市駅、45分ほどで館林駅へアクセスが可能です。
さらに、朝1本だけ出ているりょうもう10号に乗ることで乗り換えなしでとうきょうスカイツリー駅、浅草駅に行くこともできてしまうんです！
群馬だからといって電車も決して馬鹿にできませんね…..!!
＜セールスポイント＞
★1K＋ロフト 満室時利回り24.36%
全部屋1Kロフト付きで、一般的な1R部屋に比べて少し居住空間が広がるため広さを重視している人からみれば競争力は高いのではないかと思われます。
本物件は1～3号館まであり、部屋数が全部で46部屋、駐車場が20台ございます。
満室時で1456.8万円/年、利回り24％超と収益性が高い物件といえます。
ちなみに、現在46部屋中21部屋稼働しており、現況利回りは11.06%と高い利回りを出せています。
また本物件は各部屋の現状回復も済んでいたり、建物自体の老朽化も並ですのでリフォーム等にかかる費用はそれほど掛からないかと思います。
★減価償却4年→節税に〇
減価償却費は会計上においては費用計上できて利益・納税額を減らせるのに、実際の支出は伴わない費用のことを指します。
投資関係の出費に伴う経費ではなく、支出がない状態で経費に計上できる点が減価償却の強みです。
本物件の減価償却は4年のため、1年あたりの減価償却費が多くなり節税に繋げることができます。
減価償却費を特に増やしたいと考えている方にはおすすめの物件です◎
★物件周囲に工業団地多数
伊勢崎市内には複数の流通・工業団地がありますが、規模の大きい工業団地は南側に点在していることが多いです。そのため、市内南東部位置している境町からアクセス可能な工業団地も多いんです。
車6分には南部工業団地、車8分には境上武工業団地、車9分には八寸島工業団地と3つの工業団地へ車10分以内にアクセスが可能です〇
＜ライフインフォメーション＞
賃貸ターゲットになる単身者にとっても必須な生活インフラが徒歩圏内にあるのは、需要を高める1つの強みになります。
敷地外駐車場（オーナー様所有）も20台分あり、月極等ほかにも駐車場はありますので車をお持ちの方からの需要も高められそうです〇
セブンイレブン 徒歩1分
コインランドリー 徒歩1分
ウエルシア 徒歩4分
郵便局 徒歩4分
フレッセイ 車3分
鶴谷病院 車5分
ガスト 車4分
境支所 車2分
群馬銀行 車3分
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＜資金シミュレーション＞
自己資金（2割）1100万円・借入4400万円・金利2.5％・期間10年
月合計賃料1,214,000円
月々返済円563,734円
月々手残円650,266円
返済比率46.4％
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＜出口戦略＞
本物件は入居付けできれば、高利回り・高キャッシュフローが期待できる物件です。
入居付け後は長期保有、キャピタル目的の売却どちらでもよろしいかと思います。
なお、本物件は各棟ごとに水道引き込みがされていますので、1棟ずつ売却することも可能です◎
＜募集家賃・リーシングについて＞
空室の部屋の募集家賃は1階24,000円、2階26,000円となっております。
現在46部屋中22部屋が稼働しており、20部屋が法人一括借り上げ、残り2部屋が個人の方が居住中です。
現在の管理会社の継続もできますし、弊社の提携店のご紹介もできます。お問合せ下さいませ。
＜アクセス＞
東武伊勢崎線 境町駅から徒歩約15分です。
お車でお越しの場合、「本庄児玉IC」から約22分です。
———-追記———-
最大10年契約可能！サブリースプラン【家賃789,600円/月保証】
サブリース（外部サービス）のご利用で最低789,600円/月の家賃収入が保証されます。
もし満室稼働すると上記家賃収入にさらに98,700円/月がプラスされます。（利回り17.82％）
これは満室である限り最低保証額の789,600円/月にプラスで得られ続けるものです。
「頑張って入居をつけて利回り15％」でも高利回りですが本物件は「入居の心配不要で利回り15％～17％」です。
サブリース契約は初回が4年契約となっておりますので少なくとも4年間は上記内容が保証されることになります。（その後は2年更新で最大10年間）
ちなみにですが4年間の収入は約3,700万円、本物件の土地値が坪10万円とすると約3,580万円
収入3,700万円+土地値3,580万円＝7,280万円
解体費用を考慮しても物件価格を超えますので4年間サブリース契約で保有するだけで出口は取れる計算になります。
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