【RC平成20年築】埼玉県深谷市【13帖の大型1LDK】

【RC平成20年築】埼玉県深谷市【13帖の大型1LDK】の説明

本件は成約となりました。
沢山のお問合せありがとうございました!!
買付頂きました方々には優先して物件のご紹介をさせて頂きます。引き続き宜しくお願い致します。考えうるデメリットをお伝えせず販売する事は致しておりませんので気になる物件がある方は些細な事でもお気軽にお問合せ下さい。

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ホームページ掲載後、一晩で買付が一本入りました。高くて早い方優先なので、受付窓口は閉めません。ご興味のある方はぜひぜひ融資にチャレンジして下さいね。


 

ミニチュア東京駅で有名な埼玉県深谷市から築9年のRC造タイル貼りの物件をご紹介します。

3月13日現在レインズ未公開・弊社委任物件

 

築10年以内のRC造は出物が少ないですし、築浅RCは評価が出ますので、長期保有でご検討頂ければ幸いです。

3月は銀行決算期で融資の扉が開いていますので、月内決済でご購入頂ける方を優先して売主は探しております。売主さまの言葉を借りると「早くて高い方優先」だそうです。

 

それでは、まず初めにミニチュア東京駅のうんちくから(笑) 説明します。

IMG_2962

1914年に建てられた東京駅丸の内口駅舎には、深谷市のレンガが使われました。

深谷市出身の日本を代表する実業家 渋沢栄一が日本煉瓦製造株式会社を作り、日本で最初の機械式レンガ工場となりました。今はなき日本煉瓦製造株式会社ですが、赤坂迎賓館や帝国ホテルなどのレンガもここ深谷市で作られ運ばれました。

そんな東京駅との繋がりから、平成8年に深谷駅が改修する際、東京駅を模して建てられたのだとか。完成度の高いモダンな駅舎は撮り鉄(列車好きのカメラマン)が足を止めてレンズを構えるほどです。

深谷といえば「深谷ねぎ」が有名ですが、それだけではありません。レンガを通じて、東京駅とも深い関わりがあるのです。そして深谷駅周辺は駅舎に似せたレンガ造りの建物も多く建てられています。

渋沢栄一とは、第一国立銀行(現みずほ銀行)の創設者であり、他にも東京証券取引所、東京ガス、東京海上日動火災保険、王子製紙、帝国ホテルなど、いろんな会社の設立にかかわっていて、その数は、なんと500以上といわれています。また東京慈恵会、日本赤十字社の創立にかかわったり、聖路加国際病院の初代理事長をつとめたりと、医学界にも貢献している。ほかにも「商人にも教育を」と、一橋大学などの大学創立にもかかわっていて、近代日本を立ち上げた資本主義の父と呼ばれています。

近代日本における国家への貢献度で言えば、三井財閥の創始者「岩崎弥太郎」や「坂本龍馬」を超える人物だとも言われております。

 

<地域性・エリアニーズ>

埼玉県深谷市は人口14万人の埼玉県北の主要都市です。JR高崎線でいうと熊谷市と本庄市の間になります。

近年はゆるキャラで町興しの波に乗っており、愛知県で開かれた「ゆるキャラグランプリ2014」では、群馬県の「ぐんまちゃん」が1位に、2位は埼玉県深谷市の「ふっかちゃん」、3位は愛媛県の「みきゃん」でした。深谷の人は市町村キャラでは1位(他は都道府県キャラ)と豪語されているオジさん達もいました(笑

相当地元愛が凄いんですね(笑

因みに「ゆるキャラグランプリ2016」では埼玉県本庄市の「はにぽん」が全国2位にノミネートされました。

ゆるキャラで今ノリにノッテいる(熱いオジさん達がいる?) 埼玉県北の主要都市が深谷市なのです。

 

<ポテンシャル>

本件は株式会社渋沢が建てたユーミーマンションという商品で、株式会社渋沢の家系は前述した渋沢栄一の子孫に当たるそうです。経営の申し子とも言うべきエリート家系なんですね。

株式会社渋沢は建設業ですが、株式会社渋沢の不動産部門で株式会社渋沢不動産があります。渋沢不動産は渋沢で建てたマンションの賃貸管理を行う会社で、JPMCの提携店になっていますのでサブリース(一括借上)も行なっています。家賃保証で安心経営できる先ですので、管理先をご検討の際は弊社からご紹介も可能です。

物件のご説明に戻ります。

築浅のタイル貼りRCは出物が少ないですので、希少価値が高いです。

なぜなら、

① 築浅なので銀行評価が出やすい。

② 法定耐用年数が長く、一定期間所有後売却しても残存年数が長い

③ タイル貼りRCは見た目が劣化せず、高圧洗浄でメンテナンスできるので、CAPEXコストが少なくて済む

 

本件は、エレベータがない点も投資家に嬉しい条件が揃っていますね。

 

積算評価1億4,900万円 > 販売価格1億円

 

<返済シミュレーション>

1億円借入・金利2%・期間30年

月々返済369,619円

月々手残230,381円                     現況満室賃貸中

金融機関をご紹介します。融資のことならお気軽にお問合せ下さい。

 

<ターゲット>

ロケーションは、本庄市、深谷市、熊谷市、寄居町にアクセス良く各市町村へ通う社会人がターゲットとなります。ターゲットの幅が広いのが立地メリットです。また1LDKという間取りは弊社ではカップル物件という分類をしています。単身者も狙えるし、カップルや新婚さんの需要も取り込めます。本件は駐車場も各2台準備されており、収納もたっぷりあるのでカップル物件としては充分な状況です。

1LDKから2LDKに住み替える方の上位引越し理由は「手狭」です。

でも冷静に考えてみると、カップルや新婚さん、小さなお子さんがいるお宅でリビング以外に2部屋って必要と思いますか? 別に言い訳じゃありませんが、ワタクシの家庭みたく長年連れ添った夫婦なら別々の部屋もあるかと思いますが、カップルや新婚時から別々に就寝する寂しいお家は少ないかと思うのです。言い訳じゃありませんよ! 

本件の間取りを見て頂いて分かりますが、収納がたっぷりありますので、前述の引越しリスクもヘッジできるものと思われます。

 

<出口戦略・エグジット>

10年後でも積算評価が1億1,800万円あり残存年数も28年ありますので、次に購入される投資家も銀行融資を受けやすい状態で引き渡せます。利回りが低いのが目に付きますが、そこは指値で勝負しましょう!!不動産投資は利回りだけが全てではありません。投下した資本を何年で回収できるのかという指標も重要です。本件の年収は720万円ですので720万円頭金で入れ返済比率50%なら投下資本回収率は50%になります。つまり2年で回収です。不動産投資はキャッシュを回していかなければなりませんので、キャッシュを回すためには時間軸を伸ばした長期の融資が鉄則ですし、銀行の支援を受けるために担保評価も重要です。表面利回りで錯誤せずIRR(内部収益率)で判断するのがプロの投資分析です。

長く続けるには、不動産の買い方にバランスが大切になってくるので、一片通りのフレームワークに固まらないようお気をつけ下さい。

 

積算評価1億4,900万円 > 販売価格1億円

 

現況満室ですので内見はできませんが、築浅RCなので致命的な給排水管設備等の瑕疵は考えずらいですし、内装リフォームも然程計上しなくていけると思われます。

<売却理由>

本件の売主さまは地元の名士で、以前は遊休地にRCマンションを建ててきたけど、今は戸建賃貸の新築にシフトされています。その為、RCは売却してポートフォリオの組み替えが売却理由となります。

<指値について>

指値について売主さまにご相談しましたが、2年前に北側のRCマンションを9,000万円で売却しました。当時より築浅RCが枯渇している状況ですし、北側にあるマンションより本件は土地も広く全室角部屋で条件が良いので1億円がアンダーラインだと言われております。

 

銀行融資の扉が開いているこの時期に是非ご検討の下さい。


路線価:22千円/㎡

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TEL:0270-27-8777
FAX:0270-27-8778
メール:private@threelarge.co.jp

制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

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