【必見】人気の貸家賃貸【土地広】

【必見】人気の貸家賃貸【土地広】の説明

こんにちは、スリーラージの堀越です。

 

お待たせしました!!前回の掲載で数多くのお問合わせを頂きました「戸建賃貸シリーズ」

目を皿のようにして、ようやく高利回り物件を探して参りました。

前回チャンスを逃した方は是非お早目に現地確認だけでもされる事をオススメします。

断り)当社ではお客様に分かり易いよう写真枚数10枚以上掲載するという方針ですが、今回は急ぎUPする為、写真枚数が少なくてスミマセン。

 

<地域性・エリアニーズ>

東京都心から約70km、県庁所在地の水戸市から約40kmに位置します。東は北浦、西は霞ヶ浦という二つの広い湖に挟まれ、東西の湖岸部分は低地、内陸部は標高30m前後の行方台地といわれる丘陵台地により形成されている。水戸市や土浦市から車で約1時間、石岡市や鹿嶋市からは約30分の位置関係にあります。

お隣の鉾田市はメロン生産量日本一で有名です。ワタクシはメロンを贅沢にくりぬいたメロンジュースやメロンをふんだんに使ったメロンパン(鉾丸メロンパン)が大好きで、メロン料理ではメロンカレーなども買うことができます(^^;

行方市は北浦、霞ヶ浦に面しているので、なんと言っても魚介類が旨い。全国でも珍しいコイ専門料理店があり、 霞ヶ浦産のコイを素材に、あらいやうま煮、唐揚げ、握り寿司、コイこくと、コイづくしのコース料理を提供しているお店もあります。

行方市は弐湖の国とも言われ、霞ヶ浦と北浦の二つの湖に囲まれ、大地には先人が築いてきた文化遺産が広がり、開放的な美しい自然景観を有しています。

<ポテンシャル>

地方都市ではありますが、現況13室中11室入居、空室は2室のみというパフォーマンスで稼働しております。

現況利回り14.5%と現況利回りだけでも高利回りなのに、満室時利回り17.1%とまだ2.6%の余力が残っています。

貸家の売り物件は昭和50年代~60年代のが多い中、本件は平成3年築の平屋造り。屋根も瓦葺きなので屋根塗装の心配もありません。土地としては約4万円前後で販売されているようですので、573.19坪で約2300万円

建物価格が1380万円と考えれば、建物回収率45.7%の利回りです。つまり2.1ヶ年で回収します。解体費も計算してみましょう。

解体費坪3万円×床面積175.8坪=約520万円

解体費を足しても1900万円なので建物回収率33.2%(3年で回収)になります。土地が広いため、将来は土地として売却する選択肢も視野に入れられ、損はしづらい案件かと思慮します。

不動産を組み替える方の多くは5年以上は保有されます。その理由は税法で不動産譲渡税が取得後5年以内は税率が高いからです。

長期譲渡(5年以上)税率20%

短期譲渡(5年以内)税率39%

※平成25年から平成49年までは、上記の他、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課されます。

倍近く税率が違うんじゃ考えちゃいますよね。

特に木造は減価償却が短期で早いので売却時に利益がどうしても出てしまいます。利益の生まれ易い木造は特に5年以上持たれないと効率的なタックスコントロールができないのです。

<返済シミュレーション>

3,600万円借入・金利2%・期間15年

月々返済236,811円

月々手残289,189円

返済比率54.9%

現況手残209,189円と現況でも20万円もの手残りが出るんですね!!

1億円のRCでも20万円の手残りで買われている方々が多い中、1/3の投資で20万円の手残りはデカイです(@@;

土地建物を下記の比率と仮定した場合、

建物価格1380万円:土地2300万円

減価償却1380万円÷4年=年間償却額345万円

5年後簿価2300万円

5年後(2023年3月)残債額23,072,902円

※ざっくりな計算ですが、5年後に2300万円で売却される場合、税金がかからないラインと覚えておいて下さい。2300万円以上で売却される場合、2300万円を超えた部分が利益となり長期譲渡所得税(20%)の対象となります。

ご興味がありましたら是非現地をご覧ください。


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制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

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