【安定入居】沼田市内でオシャレなアパート【リノベ済み】

【安定入居】沼田市内でオシャレなアパート【リノベ済み】の説明

こんにちは、スリーラージの堀越です。

本日は、沼田市のアパートのご紹介です。

なぜ沼田市かと言いますと、まだまだ投資家様の未開発地域での、リノベーション物件。

★差別化ができ入居付けは強いです★

★キャッシュ重視物件★

本物件の近隣にも2DK  のアパートが有ります。お世辞にも外から見た感じはキレイではありません。

しかし、入居があるんです。そんな地域です。

現オーナー様も昨年の8月に本物件を購入し、内外装の修繕を進めていきました。

最後1部屋に入居されたのが今年の1月です。実質3~4カ月での満室です。

以前のご紹介で、

「物件運営は差別化が出来ているのか、自社の売りは何なのか?「独自の売り」USP(Unique Selling Proposition)を持っているのかが重要です。」

本物件のようなUSPを持っている物件が競争力ある物件になり、生き残っていくとワタクシは思います。

と、ご紹介させていただきましたが、本物件も沼田市という地域では効果が抜群です。

本件の家賃設定(40,000円)は、沼田市の2LDK の相場の底値での募集です。沼田市の2LDK は55,000円~が相場です。

仮に2DKでも45,000円~が相場です。

またまた、年間のランニングコストは、

固定資産税 41,600円/年

共用電気代 3,740円/年

浄化槽保守点検費 59,440円/年

借上げ駐車場代 24,000円/年(3台分)

年間の支出は、128,780円/年

(満室時年収)1,908,000円‐(年間支出)128,780円 = 1,779,220円(年間の手残り) ※現オーナー様は自主管理です。

かなり残ります。

なので・・・、

現オーナー様も早期の売却に、「もったいないかなぁ・・・」とのつぶやきが。。

しかし、ぶれません。売却目的はキャピタルゲインです。

今後も長期に渡って、安定経営を望める物件です。

 

<地域性・エリアニーズ>

沼田市は群馬県の北部に位置し、古くから木材の集積地であり、市場町として発達してきました。地域名でも「材木町」「鍛冶町」と言った材木に関連する地名があります。

人口は49,580人ほどで、20,482世帯からなりますが、大半が沼田市中心部に人口が集中しています。

国道17沿いには企業の工場もあり、本物件からも下記の企業は車で5分~8分くらいのところにあります。

・パナソニックエコソリューション内装建材 群馬工場(木材・木製品製造業)

・パナソニック電工群馬

・オリエント(木材・木製品製造業)

・ハルナファクトリー(食品)

・月夜野食品工場(食品)

もちろん、農業や商業に従事する方も多い地域です。

 

<ライフインフォメーション>

・コンビニまで650m 

・郵便局まで800m

・フレッセイ(スーパー)まで950m

・セキチュー(ホームセンター)まで950m

・サンキ(婦人服店)まで950m

・ドラッグストアーまで1700m

・市民プール・運動公園まで1900m

 

<セールスポイント>

・年間のランニングコストが13万円弱で、キャッシュが残ります!!

    満室時年収(1,908,000円)‐年間支出(128,780円) = 1,779,220円

・なんといっても満室稼働中です。

・企業の工場等が近隣にあり。

・スーパーや生活用品店も車で5分にあり。

・メゾネットタイプの為上下階の音の問題なし。

 

<今後として>

解体費が300万円弱かかると頭の片隅に入れておいて下さい。

ですので、20年間を目安に大事に大事に使って下さい。

20年間の手残りが35,584,400円になります。

20年間ずっと満室は非現実的なので、年間で6か月間の空室があるとすると、稼働率は87.5%になります。

単純に、手残り35,584,400円 × 87.5% = 31,136,350円 (稼働率87.5%の20年間所有)

あと考えられるは、10年後あたりでの外壁塗装で120万円程と、入退去の修繕費かと思います。

 

<最後に・・・>

本物件の評価は低いです。

評価の低い物件のメリットは、固都税や借上げ駐車場が安価な点です。

よほどの地域でない限り、賃貸物件の賃料は一般的な地方物件と、さほどの差はありません。

で、あれば支出は低く、賃料は高く(高稼働)になるほど、キャッシュは出ます。

また、本物件の賃料設定から5,000円くらいは上げれる可能性は大いにあります。

賃料アップのポテンシャルを秘めた物件です。

 

<シュミレーション> でも融資をお考えの方へ

借入:1,400万円

金利:1.5%

期間:15年

返済:86,904円/月 1,042,848円/年

手残:72,096円/月  865,152円/年

※お客様の属性により、ご希望の条件をいただけない場合はご了承下さい。

 

※本件は路線価のない地域です。評価額 ÷ 地積 × 1.1(国交省の倍率法より)で、約105,000円/㎡と算出してます。

 


 

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制定日 : 2006 年 10 月 13 日
改定日 : 2016 年 2 月 16 日
株式会社三ラージ
代表取締役社長 小野里 大輝

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