不動産の売却を成功させるためには、事前に必要な書類をしっかりと準備しておくことが重要です。これにより、取引のスムーズな進行が行え、思わぬトラブルを回避することができます。
しかし、初めての売却で何の書類をどのタイミングで用意すればよいかが分からないという方も多いでしょう。本記事では、不動産売却の際に必要な書類リストとその取得方法、さらにそれらの書類をいつまでに準備すれば良いのかについて詳しく解説します。
不動産売却に必要な書類一覧
物件の種類によって必要な書類が異なるため、それぞれの状況に応じた準備が求められます。ここでは戸建住宅、マンション、アパート等の賃貸物件の売却に必要な書類を一覧表でご紹介します。
| 項目 | 一戸建て | マンション | 土地 | アパート等の 賃貸物件 |
|---|---|---|---|---|
| 登記簿謄本 | ||||
| 公図 | ||||
| 土地測量図 | ||||
| 購入時の契約書類、重要事項説明書 | ||||
| 登記済権利証、または登記識別情報 | ||||
| 固定資産税納税通知書、課税明細書 | ||||
| 物件の間取図 | ||||
| 本人確認書類 | ||||
| 実印、印鑑証明 | ||||
| 銀行口座情報（振込先情報） | ||||
| 賃貸借契約書 | ||||
| 返済予定表 |
（○：必要 △：該当する場合のみ ×：不要）
不動産売却には、多くの書類が必要となります。これらの書類は、売却手続きを進める上で必要不可欠なものばかりです。しかし、それぞれの書類が何なのか、どのように取得すればいいのか分からない方も多いのではないでしょうか。そこで、表に記載された必要書類の内容と取得方法について、より詳しく解説していきます。
不動産会社へ売却を依頼する際に必要書類の解説と取得方法
不動産を売却する際には、不動産会社に売却を依頼することが一般的です。この際に必要な書類とその取得方法について解説します。
登記簿謄本
登記簿謄本とは、不動産の登記情報が記載された公的な書類です。 この書類には、不動産の所在地や面積、現在の所有権者の情報（氏名、住所など）、過去の所有権移転履歴、そして不動産に設定されている権利関係（抵当権や地上権など）などが詳細に記録されています。買主への所有権移転手続きに必ず必要となり、売却活動を開始する前に、内容を確認することが不可欠です。
誰でも法務局にて取得できるため、ご自身で取得して不動産会社へ相談に行くこともできますが、不動産会社であれば所有者本人の依頼を受け、代わりに取得することもあります。
購入時の契約書類、重要事項説明書
登記簿謄本には記載されていない建物の修繕履歴などの情報は、契約書や重要事項説明書で確認することができます。これらの情報は、買主にとって重要な情報であり、これらの情報を調査することで、不動産会社は買主への説明をより詳細に行うことができ、スムーズに売却活動を進めることができます。
また、不動産を売却して利益が出たら翌年2月に確定申告をしなければなりません。この場合、売却利益を計算するために購入時の売買契約書が必要となります。もし購入ではなく相続や贈与で取得した不動産の場合は、被相続人や贈与者がその不動産を取得した金額などを基に相続人や受贈者の取得費を計算します。
購入後時間が経ってしまった不動産や相続した不動産などの場合、書類がないケースも少なくありません。物件を購入したハウスメーカーや不動産会社では契約書の一定期間の保管義務がありますので、契約書などの書類を保管している可能性があります。一度相談してみましょう。
登記済権利証、もしくは登記識別情報
登記済権利証は、不動産の所在地や面積、所有者の情報、登記内容、登記完了日などが記載されています。また、登記所の認証印が押されているため、公的に有効な証明書です。2005年3月6日までに登記された不動産に対して発行されていた権利書で現在は新規発行されていません。
登記識別情報は、2005年3月7日以降に導入された電子化された登記制度に基づいて発行されるもので、従来の登記済権利証に代わるものです。12桁の英数字からなるコードで、このコードが記載された通知書が発行されます。
登記識別情報は、不動産の所有権移転登記、抵当権の設定登記、抹消登際など、権利に関する登記を申請する場合に必要です。売却では、不動産会社と媒介契約を結ぶ際、販売活動の依頼主が間違いなく不動産の所有者であることを確認するために提示を求められる場合があります。また、決済の際に同じ理由から提示する必要がありますので決済までには必ず用意しておきましょう。
権利証は一度紛失してしまったら再発行ができません。ただし、権利証がない場合でも法務局で指定された手続きを行うことで売却が可能になります。
固定資産税納税通知書（課税明細書）
固定資産税納税通知書は毎年4月頃に発行され、お手元に届く書類です。1年間の納税額が記載された用紙の他に土地・建物の課税明細書が合わせて発行されます。課税明細書は不動産の評価額などが記載しており、不動産の査定に使用することがありますので用意しておきましょう。
また、引き渡し時には売主と買主の間で税金の精算をするためにも必要になります。
契約情報がわかる賃貸借契約書など
アパート等の賃貸物件の売却の場合、収益物件としての価値を判断するために、現行の賃料収入は重要な情報です。賃貸借契約書は、賃借人との間で取り決められた契約内容を明確に示しています。売却時にこれを提示することで、購入者は賃借人の権利や義務、契約期間、家賃の金額などの詳細を把握できます。
現行の賃料収入がわかる資料は管理会社からの送金明細書などでも対応可能ですが、基本的には賃貸借契約は買主へ引き継がれるため、賃貸借契約書の原本を決済時までに準備しておきましょう。
借入先金融機関の返済予定表
売却希望の不動産を担保にお金を借りている（抵当権が設定されている）場合、売却時には借金を返済して抵当権を抹消する必要があります。ほとんどの方が売却代金をもって借金を返済する為、事前に借入残高を確認しておくことが好ましいです。万が一、売却代金が借入残高を下回る場合は不足分を自分で支払うか、最悪の場合不動産を売却できない（契約破棄）なんてこともありますので注意しましょう。
借入残高は金融機関が発行している返済予定表で確認が可能です。売却相談の際に用意しておくと借入残高も考慮して相談に乗ってくれます。
売買契約時に必要な書類の解説と取得方法
不動産の売買契約を進める際には、さまざまな書類が必要となります。ここでは、売買契約時に必要な書類について解説し、それらを取得する方法について説明します。
本人確認書類
不動産売却時の本人確認とは、売主・買主が当事者本人かどうかを公的書類などを基に確認する作業です。売買取引を正しく行うために必要不可欠です。本人確認として使用できる書類の例は以下の通りです。必ず顔写真付きのものを用意しておきましょう。
- 運転免許証
- パスポート
- マイナンバーカード
- 住民基本台帳カード（写真付き）
印鑑
売買契約書に押す印鑑は実印である必要がないため認印でも可能です。
近年では、電子契約が普及し、不動産取引でも電子署名や電子印鑑が利用されることがあります。これにより、物理的な印鑑を押す必要がなくなり、オンラインでの手続きが可能になります。電子契約に対応していない不動産会社もありますので印鑑は用意しておきましょう。
決済時に必要な書類の解説と取得方法
ここでは、決済時に必要な書類について詳しく解説し、それらを取得する方法について説明します。
振込時の銀行口座がわかる資料
売却代金の振込を行うため、銀行口座が必要です。口座番号を不動産会社へメールや口頭で伝えるのではなく、支店番号や口座番号、口座名義の間違いがないように通帳を用意しておきましょう。
実印・印鑑証明書
実印とは、市区町村の役場で登録された印鑑のことで、法律上の効力を持つ正式な印鑑です。実印は、個人の意思表示を確かにし、契約の正当性を保証するために用いられます。実印とともに重要なのが印鑑証明書です。印鑑証明書は、その印鑑が実際に登録されていることを証明するもので、不動産取引では欠かせない書類です。
所有権移転登記を法務局へ申請するタイミングで必要になります。印鑑証明自体に有効期限はありませんが、不動産登記の申請で印鑑登録証明書を法務局に提出する場合、不動産登記令16条3項により作成後3ヶ月以内のものと定められています。売買契約時に不動産会社から印鑑証明書の提示を求められ取得する可能性がありますが、売買契約から決済まで3ヶ月空いた場合は取得し直す必要があります。
印鑑証明書は役所・証明サービスコーナーなどの窓口やマイナンバーカードを使ってコンビニで取得可能です。
鍵
鍵の引き渡しは、不動産の売買契約が成立し、所有権が正式に移転された後に行われます。このプロセスによって、買主は購入した物件にアクセスできるようになり、物件の使用や管理が可能になります。不動産物件には様々な種類の鍵が存在します。鍵の本数、どのような鍵が引き渡されるかを事前に確認することが重要です。
賃貸借契約書原本
アパート等の賃貸物件の場合、入居者との賃貸借契約は基本的に引き継がれます。賃貸借契約書は、物件の所有者（賃貸人）と借主（賃借人）との間で結ばれた契約内容を詳細に記した文書です。この書類には、賃料、敷金（預り金）、契約期間、解約条件、その他の重要な契約条件が記載されています。新しい所有者（買主）は、この契約書を引き継ぐことによって、賃借人との既存の契約を尊重し、継続して管理・運営する責任を負います。
決済時には買主へ原本を提出する必要がありますので準備しておきましょう。
書類取得時の注意点
不動産取引において書類を取得する際には、いくつかの注意点があります。ここでは、書類取得時に注意すべきポイントについて解説します。
書類の準備は計画的に
資料の中には役所で取得する必要のあるものや保管している書類を見つけ出す必要があります。資料の中から必要な書類を見つけ出すためには、時間と労力がかかることもあります。買主が見つかった後でも、できるだけ早く行動に移し、不動産取引をスムーズに進めるよう努めましょう。
また、これから相続する予定の不動産を売却検討中で印鑑登録を行っていない場合などは実印の登録が必要になります。実印は登録後、印鑑証明書が発行できるまで数日かかりますので事前に準備しておくことが重要です。
有効期限に注意
決済時に必要な書類でご紹介しました印鑑証明のように有効期限が決まっている書類もあります。必要な日程から計算をして取得しましょう。
不明な場合は不動産会社へ
不動産売却は人生で何度も行うものではないため、初めて不動産売却に挑む方も多いでしょう。そのため、聞きなれない書類や言葉が出てきたり、わからないことや不安が生じることがあると思います。不動産会社では所有者の代理で取得できる場合や、必要な書類の取得方法など細かく教えてくれます。まずは、プロである不動産会社に一度相談してみましょう。
まとめ
不動産売却を成功させるためには、事前の準備が欠かせません。物件の売却には様々な書類が必要であり、これらを適切に準備しておくことで取引の円滑な進行が可能となり、思わぬトラブルを回避できます。
しかしながら、初めての売却に挑む場合、何をどのタイミングで用意すればよいかが分からないという方も少なくありません。そこで、不動産売却に必要な書類リストとその取得方法、さらには書類取得における注意点について、本記事では詳しく解説してきました。
不動産売却は、人生における大きなイベントの一つです。正確な情報と適切な準備をすることで、売主も買主も円滑かつ安心して取引を進めることができます。
