親が認知症になってしまった…
介護費用もかさむし、実家を売却して費用に充てたいんだけど…
このように、親が認知症になり介護費用などの負担が重く、親名義の実家や他の不動産の売却を検討する方は少なくありません。大切なご自宅の売却は、ご家族にとって大きな決断ですよね。しかし、親が認知症になってしまった場合、不動産売却は可能なのでしょうか？
本記事では認知症になった場合の不動産売却の疑問を解消し適切な対応ができるようにポイントを解説します。
親が認知症でも不動産売却は可能？
不動産売買は、売主または買主が意思能力を欠いていた場合、その売買契約は無効となる可能性があります。
これは、意思能力のない人が行った契約やその他の法律行為について、本人の意思に基づいていない可能性が高いため、法的な効力を認められないということです。
民法第3条の2
法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする。
意思能力とは、自分の行為の結果が法律的にどのような意味を持っているかをある程度認識できる能力のことを指します。
認知症で判断能力が著しく低下している場合は、意思能力を有していないと判断される可能性があり、不動産の売買契約を結ぶことが難しいという現状があります。
しかし、認知症の程度によって意思能力があると判断される場合には、不動産売却の契約を結べる可能性があります。
また認知症が進んでいて意思能力に問題がある場合でも不動産売却に利用可能な制度もございます。
次の章では認知症の親の不動産を売却する際の具体的な方法や制度についてご紹介いたします。
認知症の親の不動産を売却する2つの方法
委任状による売却
認知証と診断されたからといって、意思能力が完全に失われるわけではありません。特に初期段階では、本人の判断能力は比較的保たれている場合が多く、不動産売買などの重要な意思決定を行うことも可能です。
軽度の認知症で判断能力を持っている場合は本人（不動産の所有者）に代理人を選任してもらい、委任状に基づいて不動産を売却することができます。
ただし、意思能力があるか判断は、医師の診断次第です。
認知症の専門家から見て判断能力に難があると判断された場合は委任状が無効になる可能性もあります。
また、認知症は進行と共に判断能力も衰えていきます。不動産売却時に意思能力が問題なくても、手続き中に意思能力を失った場合は無効になる可能性もありますので注意しましょう。
委任状による売却のメリット
- 本人の希望に沿った売却が可能
自身の意思で重要な財産処分を行うことで、自己決定権を維持することができます。
- 早期売却による経済的利益
将来的に介護費用が必要になった場合に備え、資金を確保することができます。
- 早期対策による安心感
認知症が進行する前に売却することで、将来への不安を解消し、安心感を得ることができます。本人だけでなく、家族にとっても精神的な負担を軽減することができます。
委任状による売却の注意点
- 意思能力の有無
- 売却活動中の症状の悪化
- 相続人や親族間の揉め事
成年後見制度を利用する
意思能力が十分でない人のために成年後見人が法律行為を行う制度です。意思能力が十分でないために、自分に不利益な契約であってもよくわからず契約を締結したり、悪質な業者に騙されたりする可能性もあります。このような判断能力が不十分な方々を保護し、支援するのが成年後見制度です。
成年後見制度には大きく分けると法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。
法定後見制度では、家庭裁判所が法定後見人を選びます。一方で任意後見制度では、本人が意思能力を有するうちに後見人を選びます。
| 法定後見制度 | 任意後見制度 | |
| 選定方法 | 家庭裁判所によって選任 | 本人が意思能力を有するうちに後見人を選任 |
| 申立時期 | 判断能力が不十分になったことが認められた時 | 将来のために、元気なうちに |
| 支援内容 | 裁判所が判断能力に応じて決める | 本人が任意後見契約で決めた範囲 |
| 申立手続 | 家庭裁判所に後見等の開始の申立て | 公正証書 |
任意後見制度は本人が判断能力を失っていないうちに後見人を選任し、契約を結ぶ必要があります。そのため、本人の判断能力が著しく低下している場合は任意後見制度を利用することが難しいでしょう。
後見人になれない人
法定後見人は判断能力が不十分な方の権利を守る重要な役割を担います。そのため、誰でも法定後見人になれるわけではなく、一定の条件を満たす必要があります。
- 未成年
- 成年後見人などを解任された人
- 破産し、復権していない人
- 本人に対して訴訟をしたことがある、あるいはその配偶者や直系血族
- 行方不明者
法定後見制度を利用した不動産売却の手順と注意点
成年後見制度の中でも法定後見制度を利用した不動産売却について解説します。法定後見制度を利用した不動産売却は慎重な手続きが必要です。ここでは各ステップをさらに詳しく解説します。
不動産売却の手順と流れ
まず、成年後見開始の申立てを行い、家庭裁判所から成年後見任を選任してもらう必要があります。申立書は、本人、配偶者、四親等内の親族、市区町村長などが提出できます。
裁判所が法定後見制度の利用必要性について審理を行います。裁判所の職員による本人、後見人候補者、申立人へのヒアリングや、必要に応じて医師による本人の意思能力鑑定が行われます。
家庭裁判所は、申し立てに基づいて、本人の状況や希望を考慮しながら最も適任な法定後見人を選任します。選任までの期間は一般的に2か月程度です。
法定後見人が選ばれた後は、通常の不動産売却と同様の流れになります。まずは査定を受け、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。
売却する不動産が本人の居住用不動産の場合は、家庭裁判所の許可が必要です。許可なく売買契約を結ぶと無効となります。非居住用不動産の場合は不要ですが、正当な理由が必要です。
家庭裁判所の許可が下りたら、法定後見人が本人の代理として買主と売買契約を結びます。重要事項説明書の読み合わせのあと、署名・捺印・手付金の受領で完了となります。
引渡し当日に残代金受領、固定資産税などの清算、登記申請の手続きを行います。引渡しと決済は同日に行われることが多く、買主に物件引渡しを行ったら売却は終了です。
後見人を利用した売却の注意点
- 手続きの複雑さ
法定後見制度を利用するには家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。必要書類を揃え、審判を受けるなど手続きが大変です。
- 後見人の選任
家庭裁判所が後見人を選びますが、必ずしも親族が選ばれるとは限りません。専門家が選任される場合もあり、その場合は費用を支払う必要があります。
- 不動産売却の制限
法定後見人は本人の利益になることのみを行うことができます。そのため、不動産売却が認められない場合があります。
まとめ
認知症になった親の不動産売却に関する情報をまとめましたが、大切なポイントは、適切な手続きや制度を利用することです。
委任状や成年後見制度といった方法がありますが、それぞれの利点や注意点を理解し、家族や専門家と相談しながら進めることが肝要です。
家族や関係者とのコミュニケーションを大切にし、親の意思や利益を尊重しつつ、適切なサポートを受けることが、スムーズな不動産売却への道です。
