相続が発生した場合、遺された不動産の扱いについて悩む方は多いでしょう。居住の予定がない場合は、売却を検討することも考えられます。
「どうせ売却するし相続登記はしなくてもいいか」
と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、所有権移転登記を行うためには、この相続登記が完了していることが必須です。相続登記をせずに売却しようとしても、登記簿上の名義が被相続人のままのため、買主への所有権移転登記ができず、売却自体が成立しません。
また令和6年4月より相続登記は義務化されました。つまり売却するしないに関わらず相続登記をする必要があります。
相続登記の手続きは煩雑と感じられるかもしれませんが、法的なトラブルを回避し、スムーズな売却を実現するために欠かせない手続きです。手続きを省略すれば簡潔になると思われる方もいらっしゃるでしょう。しかし、後々トラブルに発展する可能性があるため、推奨される方法ではありません。
スムーズな売却を実現するためには、法的な手続きを正しく理解し、適切な手順で進めることが重要です。
この記事では相続登記の概要、不動産を相続してから売却するまでスムーズに行うための流れを解説しています。
相続登記とは？
相続登記とは、被相続人の名義となっている不動産（土地、建物等）の所有権を、相続人へ移転する手続きです。不動産の所有権は、法務局の登記簿で管理されており、相続が発生した場合には、この名義を新しい所有者へ変更する必要があります。
例えば、父親が亡くなり、長男が相続人となった場合、法務局に申請をして、父親名義から長男名義に変更する必要があります。
複数人で同じ不動産を相続した場合も同様で、全ての相続人が法務局に相続登記の申請を行い、不動産の所有権を相続人名義に変更する必要があります。
相続登記の義務化
近年、相続登記がされないまま放置された土地が増加し、「所有者不明土地」問題が深刻化しています。所有者が不明の土地は全国で広大な面積に及び、周辺環境の悪化や公共工事の阻害など、様々な社会問題を引き起こしています。
この問題解決のため、従来任意だった相続登記が2024年4月1日より義務化されました。
相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務となります。
遺産分割（相続人間の話し合い）で不動産を取得した場合も、別途遺産分割から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。
過去に発生した相続にも適用されます。つまり、令和6年4月1日以前に相続が発生し、まだ相続登記が完了していない不動産についても、令和9年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
相続登記しなかったどうなる？
相続登記を怠ると、3年後に10万円以下の過料が課される可能性があります。過料は、行政上のルール違反に対する金銭的なペナルティであり、刑事罰の「罰金」とは異なります。支払いを拒否した場合、不動産やその他の財産が差し押さえられるリスクがあります。
過料は、相続登記の義務違反に対する一時的な措置であり、支払いが義務の解消を意味するものではありません。過料を支払った後も、相続登記を行う義務は依然として残ります。
遺産分割により、不動産を相続した相続人が、相続登記の義務の対象となります
例えば相続人が長男、長女と2人いた場合、遺産分割の結果長男のみが不動産を取得することとなりました。この場合、長男が相続登記をしていない場合でも長女には相続登記の義務はなく、罰則の対象とはなりません。
相続登記しないで売却することは可能？
前節では相続登記の義務化について解説しました。 以下では、実際に不動産を相続せずに売却できるのかについて詳しく見ていきます。
まずは相続登記が必要
不動産は相続登記せずに売却することはできません。これは、所有権移転には所有者の名義が必要となるためです。相続発生後、被相続人名義の不動産は相続人に引き継がれますが、名義変更手続きが完了するまでは、相続人全員が共有名義となります。
相続した不動産を売却する場合には、売却の前提として相続登記を行って相続人名義に変更しておく必要があります。相続登記には、数ヶ月から半年程度かかる場合が多いです。スムーズな不動産売却のためには、早めに手続きを開始することをおすすめします。
ただし、遺産分割協議さえ完了していれば、被相続人からの名義変更や、相続登記を終えていない不動産の売却を依頼することは可能です。詳しくは、次の章でご説明します。
相続登記をしていなくても売却依頼はできる
不動産の売却は、相続登記が完了していない場合でも、相続人全員の同意があれば、売却活動を開始することが可能です。ただし、買主が見つかり、売買契約を締結するには、相続人の名義になっている必要があります。
買主が決まってから名義変更を検討したい方もいらっしゃるかと思います。しかし、買主が見つかってからでは相続登記に時間がかかってしまうため、せっかくの売却機会を逃してしまう可能性があります。
また、いざ相続登記を始めようと思ったら相続人が複数人いて時間がかかってしまうこともあります。
相続登記が完了するまでには数週間から数ヶ月程度時間がかかる場合が多いため、円滑な手続きを進めるためには、早め早めに準備を進めることをおすすめします。
相続登記と不動産売却の流れ
相続登記の概要について説明してきました。相続登記が義務化され、登記が必要であることは理解できたものの、具体的な手続きがわからないという方も多いのではないでしょうか。ここでは、実際に相続登記を行うための手順について詳しく解説していきます。
相続登記を進めるために、まずは対象物件の登記簿の状況を確認する必要があります。遺産分割協議や登記申請書の作成時には、物件の詳細な情報が必須となります。
また、不動産の名義が直近で亡くなった親族のものだと思っていたら、実は別人の名義だったということも考えられます。例えば、父親が亡くなり不動産の相続登記を行おうとしたら、相続登記がされておらず、名義は亡くなった祖父のままだったということが起こりえます。
このような場合、遺産分割協議や登記申請手続きが複雑になる可能性があります。早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
不動産の名義人が判明したら、次のステップは相続関係を正確に把握することです。被相続人が遺言書を残していない場合、相続登記は法定相続人全員で進める必要があります。そのため、戸籍謄本等を用いて相続関係を整理することが重要です。
- 戸籍謄本：被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍事項を証明する書類です
- 改製原戸籍：戸籍謄本で出生から死亡までの事項を確認できない場合などに必要となります
- 除籍謄本：被相続人が死亡した際に作成された除籍の謄本です
- 附表：戸籍に記載されていない事項を記載した書類です
上記全ての書類が必要なわけではなく、必要な情報が記載されている謄本を準備しましょう。例えば、被相続人の出生から死亡までの戸籍情報が戸籍謄本に記載されている場合は、改製原戸籍や除籍謄本は不要となります。
相続人全員で遺産をどのように分配するか話し合い、その内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成する必要があります。遺産分割協議書は、法的な効力を持つ文書であり、遺産分割の円滑な進めや、後のトラブル防止に役立ちます。
遺産分割協議書は、市販の雛形を使用するか、弁護士に相談して作成することができます。
相続登記を行うためには、以下の書類が必要となります。
| 書類 | 取得場所 |
| 被相続人の戸籍謄本等 | 被相続人の本籍地の市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票 | 被相続人の住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人全員の本籍地の市区町村役場 |
| 不動産を相続する人の住民票 | 不動産を相続する人の住所地の市区町村役場 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で作成 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 相続人全員の住所地の市区町村役場 |
| 相続関係説明図 | 申請人が作成 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場または市税事務所 |
| 登記申請書 | 法務局ホームページ |
- 上記はあくまで一般的な必要書類であり、具体的な必要書類は個々の事案によって異なります。
- 書類の取得には手数料が必要となります。
遺産分割協議を終えて必要な書類が揃ったら法務局に申請を行います。名義変更する不動産の所在地がある法務局へ申請が必要です。
法務局への申請は「登記申請書」が必要です。相続登記の条件によって申請書の内容が異なりますのでご自身のケースに当てはまる申請書を使用するようにしましょう。
登記申請書は法務局ホームページより取得可能です。
登記手続きは複雑な場合もあります。必要に応じて、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
相続登記が完了したら、不動産会社に媒介契約を結び、売却活動を依頼し、買主を探してもらいます。売却自体は通常の売却活動と同様です。
不安があれば専門家に相談を
相続手続きは、一般の方にはなじみのない煩雑な手続きであり、ご自身で進めようとすると、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。特に、以下のような場合は、専門家に相談することをおすすめします。
- 相続人が複数いて、遺産分割の話し合いがまとまらない
- 遺産分割協議書の作成方法がわからない
- 被相続人に借金があるかもしれない
- 相続人が多すぎて連絡先も不明でまとめられない
弁護士や司法書士などの専門家は、相続に関する法律や手続きについて熟知しており、あなたの立場に立ったアドバイスをしてくれます。また、必要に応じて、遺産分割協議書の作成や相続登記の代理申請などの手続を代行することもできます。
相続手続きは、被相続人にとっても、相続人にとっても、人生の中でも重要なイベントの一つです。少しでも不安がある場合は、一人で抱え込まずに、早めに専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
不動産の相続が発生した場合、相続登記せずに売却はできません。早めに相続登記や遺産分割協議などの手続きを済ませることが重要です。
相続した不動産の売却や活用でお悩みの方は専門家に相談することをおすすめします。相続が発生した場合でもスムーズに対応できるように、早いうちに準備をしておきましょう。
